بما ان حقوق مالك الأرض تتمثل بطلب إزالة المحدثات المقامة على أرضه واستلام الأرض بالشكل الذي كانت عليه قبل إقامة تلك المحدثات عليها ، كذلك له حق تملك المحدثات المقامة من قبل الغير ، فإذا ما مارس حقه بطلب تملك المحدثات اعمالاً لأحكام الالتصاق فان ذلك لا يتم دون مقابل ، ذلك ان مالك الأرض إذا ما آثر استبقاء المحدثات على أرضه فانه يكون قد قدّر فائدة هذه المحدثات ، وان المحدث قد احسن صنعاً بإقامتها(1). فعلى الرغم من سوء نيّة المحدث الا ان ذلك لا يمنع من حصول مالك الأرض على منفعة من استبقائه للمحدثات ، ولكي لا يثري مالك الأرض على حساب المحدث رغم سوء نيّته ، عليه يجب تعويض المحدث ، فالالتصاق الصناعي لا يكسب الملكيّة دون مقابل(2). وقد اختلفت التشريعات في تحديد مقدار هذا المقابل ، فنرى القانون المدني العراقي يؤكد ان على مالك الأرض إذا ما اختار تملك المحدثات المقامة على أرضه من قبل شخص سيئ النيّة ، فعليه ان يدفع للأخير قيمة هذه المحدثات مستحقّة القلع . وهذا يعني ان تحسب قيمة المحدثات كأنقاض بعد حسم مصاريف القلع من ثمَّن هذه الأنقاض (3).ولكننا نلاحظ بان بعض التشريعات (4).حابت مالك الأرض إذا ما اختار استبقاء المنشآت بحيث خيرته بان يدفع قيمتها مستحقّة القلع أو دفع ما زاد في قيمة الأرض بسبب هذه المحدثات ، ومن المؤكد بأنَّه سيختار اقل القيمتين ، وهذا التعويض لا يتناسب مع ما انفقه المحدث في اقامته  للمحدثات ، ويعتقد الفقه بان ضآلة التعويض التي اقرها المشرّع في حالة استبقاء المنشآت ومن ثم تملّكها من قبل مالك الأرض ، تعود إلى ان استفادة مالك الأرض من المحدثات لا تجبّ سوء نيّة المحدث ، كما ان استبقاء المحدثات يفسد على مالك الأرض مطالبته بالتعويض عما اصابه من  ضرر ، لذا ارتأى المشرّع ان يكون التعويض ضئيلاً ليكون بمثابة الاخذ بنظر الاعتبار سوء نيّة المحدث مما يبرر انقاص التعويض عما كان يستحقه لو كان حسن النيّة ، وكذلك فان تملّك المحدثات بتعويض منخفض يؤدي إلى تشجيع مالك الأرض باستبقاء المحدثات بدلاً من طلب ازالتها (5).اما المشرع السوري فقد الزم مالك الأرض في حالة تفضيله ابقاء المحدثات المقامة على أرضه من قبل الغير سيئ النيّة بان يدفع له قيمة مواد البناء قبل البناء أو الغرس ، بعد حسم المصاريف التي تكبدها الغير فيما لو الزم بنزعها (6).ومما لاشك فيه بان قيمة المواد أو الغرس قبل البناء أو الغراس منقوصاً منها المصاريف التقديرية للقلع هي اكثر بكثير من قيمة المحدثات مستحقّة القلع ، عليه يكون المشرّع السوري قد قلل من رعاية مالك الأرض مما قد يؤدي إلى الاكثار من حالات طلب الإزالة بدلاً من إستبقاء  المحدثات ، كونه لم يعطِ الحل الامثل لمشكلة إقامة المحدثات على أرض الغير بسوء نيّة . وقد ذهب المشرّع الفرنسي ، في المادة 555 من القانون المدني الفرنسي ، إلى ابعد مدى في حقوق المحدث سيئ النيّة ، فنصّت المادة المذكورة على الزام مالك الأرض عند استبقائه البناء بدفع قيمة الادوات واجرة الايدي العاملة وتعيين هذه القيمة بحسب المصاريف التي انفقت وقت البناء (7).ويعتبر مالك الأرض وقت المطالبة ملزماً بدفع قيمة المحدثات مستحقّة القلع وان لم يكن مالكاً للأرض وقت إقامة المحدثات ، ودون ان يخل ذلك بحق المالك الجديد الذي دفع هذه المبالغ في الرجوع على المالك السابق ، إذا كان عليه حق الضمان ، وكانت قيمة البناء قد دخلت في الاعتبار عند تحديد الثمَّن (8).  وإذا اتجهنا صوب القضاء ، فنراه يلزم صاحب الأرض الذي لم يطلب إزالة المحدثات التي اقيمت على أرضه بسوء نيّة بدفع اقل القيمتين قيمة البناء مستحقا للإزالة أو ما زاد في ثمَّن الأرض بسبب البناء ومن ثمَّ يقضي بتمليكها له (9). وعليه فان صاحب الأرض عليه ان يختار بين دفع أي من القيمتين حتى يتسنى له تملّك المحدثات . وقد اختلف الفقه في أساس حق مالك المواد بتعويضه عن قيمتها ، فمنهم من يرى ان أساس التزام مالك الأرض بتعويض صاحب المواد هو الإثراء دون سبب وان خرج المشرّع في تحديده عما تقتضي به هذه القواعد للتشابه الكبير بينهما ، ذلك ان إثراء مالك الأرض بقيمة المحدثات وافتقار المحدث بها هو أساس الالزام (10). وبخلاف ذلك يرى جانب من الفقه بان أساس التعويض الذي يدفعه صاحب الأرض يختلف عمّا تقضي به قواعد الإثراء دون سبب ، وذلك لان هذه القواعد تقضي بان المثري وهو صاحب الأرض يلتزم بدفع اقل القيمتين ، قيمة ما اغتنى به هو وقيمة ما افتقر به صاحب المنشآت ، وهذه القيمة الاخيرة تكون عادة اقل من قيمة ما افتقر به صاحب المنشآت ، حيث تتمثل بقيمة المواد والادوات التي استخدمها في إقامة المنشآت واجرة العمل الذي حقق اقامتها ، بينما القيمة التي يلتزم بادائها مالك الأرض قيمة الأنقاض فقط ، وهي قيمة تعد اقل من افتقار صاحب المنشآت فيكون صاحب المنشآت قد عومل معاملة أسوأ مما تقتضي به قواعد الإثراء دون سبب ، وذلك جزاء على سوء نيّته ، وعلى هذا فان قواعد التعويض التي رسمها القانون هنا ليست تطبيقاً لقواعد الإثراء دون سبب ، بل مصدرها القانون ، فالمشرع لم يجعل التعويض طبقاً لقواعد الإثراء دون سبب ، وهذا مقصود منه حيث وضع قواعد مخالفة للإثراء دون سبب ، منها تقادم التزام صاحب الأرض بدفع المقابل خمس عشرة سنة كما هو الامر في الالتزامات الناشئة عن القانون ، ولم يجعل التقادم ثلاث سنوات كما هو الامر في الإثراء دون سبب (11). ويرجَّح الرأي الاخير ، ذلك ان الالتزامات الناشئة على أساس قاعدة الإثراء دون سبب توجب تعويض المثري اقل قيمتي الإثراء والافتقار ، وهذا ما لا نجده في تعويض مالك المواد الذي اقام محدثاته على أرض الغير بسوء نيّة ، بل ان المشرّع حطّ عامداً من رعايته له إلى ادنى حد بجعل تعويضه بقيمة محدثاته مستحقّة للقلع كما فعل المشرّع العراقي أو اقل القيمتين بين قيمة المحدثات مستحقّة الإزالة أو ما زاد في ثمَّن الأرض بسبب المحدثات كما فعل المشرّع المصري . وإذا ما تقرر التعويض لمالك المواد وامتنع مالك الأرض عن الوفاء به ، بعد ان استبقى المحدثات ملكاً له ، فهل يستطيع مالك المواد حبس العقار ؟ نلاحظ ان التشريعات لم تنص صراحة على هذا الحق في باب الالتصاق ، الا ان جانب من الفقه يرى ان للمحدث وان كان سيئ النيّة حق الحبس ، لان التزامه بالرد لا ينشأ عن عمل غير مشروع وهو إقامة المحدثات على أرض الغير بتعدي ، وانما ينشأ عن تملك صاحب الأرض للمحدثات وفقا لأحكام الالتصاق ، وانه لا يجوز الخلط بين الالتزام برد الأرض والالتزام برد المحدثات فاياً كان وجه الالتزام برد الأرض فان الالتزام بتسليم المحدثات ينشأ عن تطبيق أحكام الالتصاق ولا ينشأ عن عمل غير مشروع (12).وبخلاف ذلك فقد ذهب رأي في الفقه ، بان المحدث سيئ النيّة ليس له حق الحبس لانه قد حصل على الشيء بعمل غير مشروع وان المشرّع استثنى من حق الحبس الحالة التي يكون فيها الالتزام بالرد ناشئا عن عمل غير مشروع (13). وهناك رأي لاحد الباحثين يرجع فيه حق الحبس لمشروعية أو عدم مشروعية حيازة الأرض ، فإذا ما كانت حيازة الأرض مشروعة كالمستأجر مثلا فلهذا ان يحبس العقار إذا امتنع مالك الأرض من تعويضه عن المحدثات التي يستبقيها في أرضه ، وان كانت المحدثات التي أقامها بسوء نيّة ، اما من كانت حيازته غير مشروعة كغاصب الأرض الذي يقيم عليها محدثات فليس له هذا الحق(14). وان وجه النقد للرأي المتقدم هو انه قد تكون الحيازة قد تمت بحسن نيّة ، أي ان الحائز وقت تلقيه العقار كان حسن النيّة ، ثمَّ اصبح سيئ النيّة باقامته للمنشآت ، كأن يكون مالك الأرض قد اعذره بعدم اقامته للمحدثات ، أو انه اصبح يعلم بان ليس له حق بإقامة محدثات على هذه الأرض ، ومن ثم فانه لا يمكن الاستناد إلى وقت اعتبار حسن النيّة وقت تلقي الحيازة في باب الالتصاق كسبب من اسباب كسب الملكيّة بخلاف التملّك بالحيازة . وأرى ان التعويض الذي يلتزم بدفعه مالك الأرض للمحدث هو ثمَّن هذه المحدثات ، وان كان قد تقرر بحكم القانون ، وما دام مالك الأرض ممتنع عن دفع ثمَّن المحدثات ، فللمحدث حق حبس المحدثات فقط ، وان اختار الاخير الحبس للضمان للحصول على مستحقاته في الثمَّن ، فان عليه اجر مثل الأرض المحبوسة كونها غير مشمولة بحق الحبس والتي لا يستطيع ردها بحكم الالتصاق .

____________________________

1- د. محمد علي عرفه ،موجز في حق الملكيّة ، مصدر سابق ، ص299 . د. حسام الدين الاهواني ، المصدر السابق ، ص66 .

2- د. محمد المرسي زهره ، الحقوق العينيّة الأصلية في قانون المعاملات المدنيّة الاتحادي ، مصدر سابق  ، ص139 . 

3- نصّت م 1119 " . . . . فله ان يتملّك قيمة المحدثات مستحقّة القلع . " وقد اخذ المشرّع الاردني بنفس المعيار الذي اخذ به المشرّع العراقي لتحديد مقدار التعويض الذي يستحقه  المحدث السيئ النيّة ، وكذلك المشرّع اللبناني والاماراتي في المواد  1140 مدني اردني و م 217 من قانون الملكيّة العقارية اللبناني والمادة 1269 من قانون المعاملات المدنيّة الاماراتي .

4- م  924 مدني مصري. م 928 مدني ليبي. م 882 مدني كويتي .

5- د. حسام الدين الاهواني ، اسباب كسب الملكيّة ، مصدر سابق ، ص97 .

6- م 890 مدني سوري .

7- أنظر في ذلك :

La P-VORIN ed GOUBEAUX-MANUEL DE DROIT Civil, P. 236.

8- د. محمد كامل مرسي ، شرح القانون المدني الجديد ، ج3 ، مصدر سابق ، ص83 .

9- نقض مدني مصري الطعن رقم 374 سنة 34 ق ، جلسة 11 / 6 / 1968 . سعيد احمد شعلة ، قضاء محكمة النقض في الملكيّة ، مصدر سابق ، ص294 .

10- مصطفى محمد الجمال ، نظام الملكيّة ، مصدر سابق ، ص341 . والإثراء دون سبب مشروع يترتب عليه ان ينشأ التزام في جانب المثري لمصلحة الطرف الآخر " المفتقر " مقتضاه رفع العبء الذي اثقل كاهل هذا الاخير وذلك برد ما اخذ منهم دون وجه حق . انظر في ذلك د. امجد محمد منصور ، النظرية العامة للالتزامات ، مصادر الالتزام ، دار الثقافة للنشر والتوزيع ، عمان ، 2001 ،  ص363 . د. محمد وحيد الدين سوار ، النظرية العامة للالتزام ، ج1 ، مصادر الالتزام ، المصادر غير الارادية ، منشورات جامعة دمشق ، 1992 ، ص292 .

11- د. السنهوري ، الوسيط ، ج9 ، مصدر سابق ، ص281. د. رمضان ابو السعود ، المصدر السابق ، ص93 . د. جمال خليل النشار ، الالتصاق ، مصدر سابق ، ص240 .

12- السنهوري ، الوسيط ، ج3 ، مصدر سابق ، ص305 . د. محمد كامل مرسي ، شرح القانون المدني ، ج3 ، مصدر سابق ، ص311 . د. عبد الفتاح عبد الباقي ، دروس في الاموال ، مصدر سابق ، ص1303 . ويعرف حق الحبس للضمان بأنَّه " الحق الذي يستطيع حائز شيء مملوك للغير حبس هذا الشيء حتى يستوفي حقه من مالكه ما دام التزامه بتسليم هذا الشيء مرتبطا بالحق الذي يطالب الوفاء به " . د. حسن علي الذنون ، شرح القانون المدني ، أحكام الالتزام ، ج2 ، مطبعة المعارف ، بغداد ، 1952 ، ص122 وقد نصّت المادة 281 من القانون المدني العراقي " يجوز لمن اتفق على ملك غيره وهو في يده مصروفات ضرورية أو نافعة أو انشأ فيها بناء أو غرس فيه اشجارا ان يمتنع عن رده حتى يستوفي  ما هو مستحق له قانونا الا ان يكون الالتزام بالرد ناشئا عن عمل غير مشروع " . تقابلها م 246 من القانون المدني المصري ( موافق ) . انظر في ذلك قرار محكمة التمييز 2763 / حقوقية / 58 بتاريخ 8 / 2 / 1959 . اشار اليه سليمان البيات ، مصدر سابق ، ص48 .

13- د. صلاح الدين الناهي ، الامتناع غير المشروع عن الوفاء ، بلا مكان طبع ، 1945 ، ص294 .

14- انظر في هذا المعنى ، عدنان هاشم جواد شرف الدين ، المصدر السابق ، ص11 . ضحى محمد سعيد ، مصدر سابق ، ص32 .