يعد وفاء الدين من قبل الحائز الخيار الأول الذي يضمن للحائز بقاء العقار المرهون مملوكاً له ، فالدائن المرتهن عندما يستوفي حقه كاملاً تنعدم سلطته على العقار المرهون لانقضاء رهنه ، وهذا الخيار لا يسبب للدائن المرتهن أي ضرر ، إذ هو يستوفي حقه كاملاً من قبل الحائز، كما إنه لا يسبب للحائز أي ضرر، إذا كان قد اشترى العقار المرهون ولم يدفع ثمنه الى البائع ، وكان هذا الثمن كافياً لسداد الديون . ولغرض تعريف وفاء الدين بشيء من التفصيل ، لا بد من تحديد الوقت الذي يحق فيه للحائز الوفاء بالدين ، وبيان حكم الوفاء الجزئي وما يجب على الحائز أن يدفعه للدائن المرتهن . وهذا ما سنبحثه من خلال الفقرات الآتية : -

أولاً :- الوقت الذي يحق فيه للحائز الوفاء بالدين:-

يحق للحائز الوفاء بالدين عند حلول اجله ، وهو ما أشارت إليه المادة ( 1306/ 1) مدني عراقي إذ إنها أعطت للمرتهن عند حلول اجل الدين الحق في أن ينزع ملكية العقار المرهون إلا إذا اختار الحائز أن يقوم بوفاء الدين أو بتحرير العقار من الرهن . ويبقى حق الحائز في وفاء الدين الى حين رسو المزايدة ، وهذا ما أشارت إليه المادة (1307 / 2) مدني عراقي ، إذ نصت ((ويبقى حق الحائز في الوفاء بالدين الى يوم رسو المزايدة......)) (1) وفي قانون الإجراء الأردني يثبت للحائز الحق في وفاء الدين حتى صدور قرار رئيس التنفيذ بإحالة العقار إحالة قطعية على المشتري ، بل أكثر من ذلك  فقد أجاز له القانون دفع الدين قبل إتمام معاملة  التسجيل باسم المشتري ، وهذا ما نصت عليه المادة ( 95 / 2) من قانون الإجراء الأردني بقولها ((2- ......ويشترط في ذلك انه إذا دفع المدين دينه قبل إتمام معاملة التسجيل يلغى الأمر الصادر بالتسجيل)). ولكن على الحائز إذا كانت لديه الرغبة في وفاء الدين أن يبادر الى ذلك . فكلما بادر الى الوفاء بالدين كلما قلت ملحقات الدين ومصروفات الإجراءات  التي يتحملها من وقت إنذاره(2).

ثانياً : حكم الوفاء الجزئي :-

في بعض الحالات لا يقوم الحائز بوفاء جميع ديون الدائنين المرتهنين ، وإنما يقوم باختيار بعض الدائنين المتقدمين في المرتبة ويدفع إليهم  ديونهم ويحل محلهم في ذات المرتبة، وهذا ما يسمى بالتطهير الواقعي أو الفعلي ، ويجب على الحائز في هذه الحالة أن يقوم بتجديد قيد الرهن عند الاقتضاء ويقصد بقيد الرهن . هو أن يقوم الحائز بتجديد تسجيل الرهن على العقار كل عشرة سنوات . وهذا ما أشارت إليه المادة ( 1062) مدني مصري(3)  والمادة ( 43) من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 14 لسنة 1946(4). ويبدو إن الحكمة التي من اجلها اشترط المشرع المصري أن يقوم الحائز بتجديد القيد كل عشر سنوات، ترجع الى إن القانون المصري قد أخذ بنظام السجل الشخصي. بحيث يجري تسجيل التصرفات القانونية بحسب تواريخها وعلى أسماء الأشخاص الذين صدرت منهم هذه التصرفات لا على العقارات  التي تتعلق بها. وبذلك فان التصرفات المتعلقة بعقار معين لا تكون مسجلة في صفحة واحدة خاصة بهذا العقار بل تكون موزعة بحسب تواريخها على عدة مجلدات من السجل العام مما يقتضي الرجوع الى عدد من مجلدات هذا السجل يشمل كل التصرفات التي حصلت طوال المدة اللازمة لتقادم الحقوق والبالغة خمس عشرة سنة كذلك فان الباحث في هذه المجلدات قد يخشى وجود سبب من أسباب وقف التقادم أو انقطاعه يترتب عليه استمرار حق مقيد  أكثر من المدة المحددة فيضطر الى مواصلة البحث في مجلدات السجل العام منذ إنشائه، وهذا بلا شك يعد ضياع للوقت وزيادة في المصروفات ، لذلك رأى المشرع المصري ومن اجل تسهيل مهمة الباحث عن حقيقة مركز العقار من حيث القيود الواردة عليه أن يقصر أثر القيد على عشرة سنوات فقط مع اشتراط تجديده لاستمرار أثره عشر سنوات أخرى(5). أما في القانون العراقي، فلا يمكن الأخذ بهذا الحكم، والسبب في ذلك يعود الى إن القانون العراقي  يأخذ بنظام السجل الشخصي ، كما يأخذ بنظام السجل العيني إذ يكون تسجيل الرهن والتكاليف الأخرى على العقار مسجلة في صفحة من ذلك السجل خاصة بهذا العقار، وبذلك يمكن معرفة حقيقة مركز العقار من خلال الإطلاع على هذه الصفحة ويبقى الرهن مسجل على العقار الى أن يتم شطبه. وقد أشارت الى هذا الحكم المادة ( 72 / 1 / 4)  من قانون التسجيل العقاري إذ نصت الفقرة الأولى على انه (( 1- تخصص لكل وحدة عقارية مسجلة أو غير مسجلة أعطي لها رقم تسلسل من سجل الأساس أو رقم قطعة من المقاطعة أربع صحائف من السجل العقاري )). ونصت الفقرة الرابعة على انه ((تخصص الصحيفة الرابعة من السجل لتسجيل معاملات الرهن التأميني أو الحيازي أو حقوق الامتياز وتدرج في نفس الصحيفة التغييرات المتعلقة بطرفي عقد الرهن أو حق الامتياز وشروطهما .........)). ويلاحظ ان لجوء الحائز الى اختيار بعض الدائنين المرتهنين المتقدمين في المرتبة والوفاء بديونهم لا يمنع الدائنين الاخرين الاقل منهم مرتبة من القيام باجراءات التنفيذ على العقار، ودافعهم في ذلك هو اعتقادهم بان قيمة العقار تتجاوز مقدار الديون التي دفعها الحائز(6).

 ثالثاً : ما يجب دفعه :-

يتعين على الحائز لكي يمنع مباشرة إجراءات  التنفيذ على عقاره ، أن يدفع للدائن المرتهن أصل الدين وجميع الفوائد المستحقة. إذ نصت المادة (1305) مدني عراقي((إذا ذكر سعر الفائدة في العقد ، فان الرهن التأميني يضمن مع اصل الدين وفي نفس مرتبته فوائد السنة السابقة على طلب التنفيذ والفوائد التي تستحق من هذا التاريخ الى يوم رسو المزايدة))(7). ويلتزم كذلك بان يدفع الى الدائن المرتهن جميع ما صرف في الإجراءات  من وقت إنذاره  بدفع الدين  ، وهذا ما نصت عليه المادة ( 1307/ 2) مدني عراقي بقولها       ((2 - ....... ولكن يجب عليه أيضاً أن يفي بما صرف في الإجراءات  من وقت إنذاره.....)).

 وفي حالة عدم قيام الحائز بدفع جميع هذه المبالغ كان للدائن المرتهن الحق في الاستمرار في إجراءات  التنفيذ على العقار المرهون ، حتى وان قام الحائز بدفع جزء منها ، وذلك استناداً الى قاعدة عدم تجزئة الرهن(7).  أما في القانون المدني الفرنسي ، فان الحائز يكون ملزماً أما بدفع كل الفوائد واصل الديون المستحقة مهما بلغ مقدارها وأما بتخلية العقار المرهون دون تحفظ وهذا ما نصت عليه المادة  ( 2168) مدني فرنسي(8). أما بالنسبة الى القانون المدني المصري ، فانه الزم الحائز بدفع كل الدين وكذلك الفوائد المضمونة ( سنتين قبل تسجيل التنبيه نزع الملكية  والفوائد التي تستحق من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية الى يوم رسو المزاد، والقيود الخاصة بفوائد أخرى  قد استحقت) وكذلك المصروفات المضمونة بالقيد ، وما صرف في الإجراءات  من وقت إنذار الدائن المرتهن(9). ويمكن القول اخيراً بان وفاء الدين هو الخيار الذي منحه القانون للحائز لكي يمنع اجراءات التنفيذ على العقار المرهون ويخلصه من الحقوق المسجلة عليه.

______________________

1- وكذلك الحال بالنسبة الى القانون الفرنسي واللبناني ، فان حق الحائز بدفع الدين يبقى حتى صدور قرار الاحالة ، أنظر،  المادة(2173) مدني فرنسي(موافق)، والمادة (740) من قانون أصول المحاكمات المدنية اللبناني لسنة 1933. (موافق)

2-انظر،  د.غني حسون طه ، محمد طه البشير ،  مصدر سابق، ص 453. د.شمس الدين الوكيل،  مصدر سابق، ص 334.

3- نصت المادة (1062) مدني مصري على ((يجب على الحائز ان يحتفظ بقيد الرهن الذي حل فيه محل الدائن وان يجدده عند الاقتضاء ، وذلك الى ان تمحى القيود التي كانت موجودة على العقار وقت تسجيل سند الحائز)). أنظر كذلك،  المادة (1007) مدني كويتي .(مطابق)

4- نصت المادة (43) من قانون تنظيم الشهر العقاري على ((يسقط القيد إذا لم يجدد خلال عشر سنوات من تاريخ اجرائه.....)).

5-  انظر، د.سليمان مرقس ،  الوافي في شرح القانون المدني ، مصدر سابق، ص248-249.

6- انظر، د.شمس الدين الوكيل، مصدر سابق،ص335.

7- انظر كذلك، المادة (1355) مدني أردني (موافق).

8- انظر، د.محمد وحيد الدين سوار،  الحقوق العينية التبعية ، مصدر سابق، ص140.د.رمضان ابو السعود ،  مصدر سابق، ص396.

9- نصت المادة (2168) مدني فرنسي ((les tiers detenteur est tenue,dans le meme cas ,ou de .payer tous les interts,et capitaux exigibles,a que lque somme qu'ils puissent monter , ou dede' laisser l'immeuble hy pothe que sans)).

10- أنظر المادة (1058) مدني مصري . ولمزيد من التفصيل أنظر ، د.عبد الرزاق السنهوري ،  الوسيط ، ج10، مصدر سابق، ص415.