يتبلور مفهوم سوء النية في ضمان الاعباء والتكاليف بعلم او امكانية علم الدائن بالضمان وقت انعقاد العقد بوجود حق يقيد الانتفاع بالمعقود عليه من غير ان يتعدى الامر الى المساس بملكية محل العقد (1)، ومن مفهوم الاعباء او التكاليف سالف الذكر تبرز ذاتيته المستقلة التي تشكل حداً فاصلاً بينه وبين ما يمكن يشتبه به ، اذ تظل نقطة الاختلاف الجوهرية هي كون العبء او التكليف هو تقييد الانتفاع من غير المساس بالملكية على العكس تماماً من حالة الاستحقاق الكلي أو الجزئي والتي يترتب عليها الحرمان من مزايا المعقود عليه كلياً أو جزئياً حلى وفق طبيعة الاستحقاق الحاصل والذي ترتبت عليه مثل هذه الآثار (2) ، وان من الصور الجلية للأعباء والتكاليف في الواقع العملي حالة ما اذا قام شخص ببيع منزل عائدٍ له وتبين ان المنزل تشغله طليقته على وفق قانون حق السكنى للزوجة المطلقة ، أو حالة قام شخص ببيع دار له لآخر وتبين ان الدار مرهونة لصندوق الاسكان لعدم تسديد اقساط البناء كاملة ، أو تم بناء ارض زراعية مشغولة بحق مجرى الأرض مجاورة ، أو يكون في صورة حق شخصي الايجار(3).

ومع ما ذكر حول الاعباء والتكاليف ولانعدام النص التشريعي المحدد للأعباء والتكاليف فاذا ما حصل نوع من الاختلاف حول ما اذا كانت حالة معينة تكليفاً من عدمه فإن القاضي المعروض امامه النزاع سوف يفصل في الموضوع بناء على السلطة التقديرية الممنوحة له بموجب القانون ، اذ ان الفقه هو من اضطلع في تحديد مفهوم العبء والتكليف كون المشرع قد نأى بنفسه عن تحديده وخيراً فعل فليس من الصواب في شيء ان تؤطر المفاهيم قانونياً .

ويبقى السؤال الجوهري هنا هو ما اثر سوء النية على الالتزام بالضمان في حالة الاعباء والتكاليف ؟ ، وهنا تجيب المادة (555) من القانون المدني العراقي التي نصت على انه ( اذا استحق بعض المبيع او كان مثقلاً بتكليف لا علم للمشتري به وقت العقد، كان للمشتري ان يفسخ العقد ) ، عليه اذا كان المشتري يعلم بالتكليف وقت العقد ، اي كان المشتري سيء النية فليس بإمكانه ان يستفيد من الحماية المقررة في النص المذكور، أي لا يستفاد من الضمان المقرر في هذه المادة والتي منحت لحسن النية فقط ، وهذا ما اكدته محكمة التمييز الاتحادية في العراق ( محكمة تمييز العراق قبل عام 2005 ) في قرار لها جاء فيه ( ان المادة 555 من القانون المدني تنص على انه اذا استحق بعض المبيع وكان مثقلا بتكليف لا علم للمشتري به وقت العقد كان للمشتري ان يفسخ البيع... وفي واقعة هذه الدعوى كان التكليف خفيا على المشترين وليس بوسعهما ان يعلماه بالفحص المعتاد الذي تعارف الناس على القيام به، ولم يفصح البائع عنه بل كتم حقيقته مما يجعل حق المميز عليهما في طلب الفسخ مؤكداً )(4).

ولنا هنا مجموعة من الملاحظات على نص المادة (1/555) من القانون المدني العراقي اولها ان المشرع العراقي ساوى في الاثر المترتب على سوء النية في حالتي الاستحقاق الجزئي وحالة وجود تكليف ما ، ولا نرى منطقية المساواة فالاستحقاق الجزئي مثلاً والذي يمس ملكية الحق اخطر بكثير من التكليف الذي يقيد الانتفاع بالحق ، فكيف يكون الاثر المترتب على الاثنين هو الحق في فسخ العقد ، والاجدر بالمشرع ان يراعي التفاوت في اهمية الحالتين ووقعهما ، وثاني الملاحظات ان النص المذكور يذكر العلم بالتكليف او الاستحقاق الجزئي ونراه قد اهمل حالة امكانية العلم ، فقد يكون الشخص المستفيد من الضمان بإمكانه ان يعلم باستحقاق المعقود عليه او وجود تكليف عليه لو بذل جهداً معقولا في تقصي الحقيقة ، ونرى لزاماً ان ينص المشرع على امكانية العلم في المادة المذكورة .

كما نصت المادة (753) من القانون المدني العراقي بصدد عقد الايجار انه (لا يجوز للمؤجر ان يتعرض للمستأجر في استيفائه المنفعة مدة الاجارة ولا يحدث في المأجور تغييراً يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المعقود عليها. -2 ولا يقتصر ضمان المؤجر على الاعمال التي تصدر منه أو من اتباعه ، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض مبني على سبب قانوني يصدر من اي مستأجر اخر أو من اي شخص تلقى الحق عن المؤجر ) ، ولنا عليها ملاحظات نجملها بالاتي ، اولاً انها لم تنص صراحة على سوء نية المستأجر وعلمه بوجود عبء أو تكليف على العين المؤجرة يؤدي إلى عدم التزام المؤجر بالضمان ، وثانياً انها لم تذكر مصطلح ( تكليف او عبء ( وانما اشارت لما يقوم مقامه او يشكل فحوى له وهو الاخلال بالمنفعة المعقود عليها ، وثالثاً لا نرى حاجة لمثل هذا النص وانما تكفي الاحالة على النصوص الخاصة بضمان التعرض والاستحقاق والواردة ضمن عقد البيع وبما ينسجم مع خصوصية عقد الايجار كما نصت المادة (444) من القانون المدني المصري على انه (1 - إذا استحق بعض المبيع أو وجد مثقلا بتكليف وكانت خسارة المشتري من ذلك قد بلغت قدر لو علمه لما أتم العقد ، كان له أن يطالب البائع بالمبالغ المبينة في المادة السابقة على أن يرد له المبيع وما أفاده منه. 2- فإذا اختار المشتري استبقاء المبيع ، أو كانت الخسارة التي لحقته لم تبلغ القدر المبين في الفقرة السابقة ، لم يكن له إلا أن يطالب بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب الاستحقاق )(5)

ويبدو على النص وحدة الحكم مع القانون المدني العراقي ، كما كانت للمشرع المصري التفاتة جيدة حول حسن النية في عقد الايجار عند تعدد المستأجرين وتزاحمهم اذ تنص المادة (1/573) من القانون المدني المصري على انه ( اذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش فاذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل ان يضع مستأجر اخر يده على العقار المؤجر أو قبل ان يتجدد عقد ايجاره فإنه هو الذي يفضل) ، اذا ان الافضلية لواضع اليد الاول ان لم يكن سيء النية اذا ما تزاحم المستأجرون . اما بالنسبة للقانون المدني الفرنسي فقد جاء في المادة ( 1626 ) منه ( حتى لو لم يرد وقت البيع اي شرط يختص بالضمان ، يلزم البائع حتماً بأن يضمن للمشتري ما يصيبه من نزع اليد عن المبيع كله او قسم منه ومن الاعباء المدعى بها على المبيع التي لم يصرح بها عند البيع )(6) وهو ذاته ما اكده القضاء الفرنسي ، اذ جاء في قرار لمحكمة النقض الفرنسية والصادر عن غرفة العرائض فيها انه ( مادام ان الايجار لا يشكل مساساً بالملكية ، فان وجود مثل هذا الايجار لا يتعلق بضمان استحقاق الملكية وانما بضمان الاعباء ولا يستحق هذا الضمان عندما يكون المشتري قد علم بأعباء البيع ) (7) ، وما نصت عليه في قرار اخر جاء فيه ( يعتبر مبرراً سنداً للمادة 1626 الحكم على بائع عقار بالعطل والضرر بسبب عدم تصريحه بتمديد الايجار لصالح مستأجر هذا العقار ) ، وجاء في قرار ثالث لمحكمة النقض الفرنسية انه ( اذا كان من غير الممكن ان يؤدي بوجه عام نزع الملكية او الضرر اللاحق بمشتري عقار من جراء عمل السلطة العامة الى اقامة دعوى الضمان ضد البائع فيختلف الوضع عندما يأتي هذا العمل نتيجة ظروف سابقة للبيع ولا يستطيع المشتري بأية وسيلة منع اثاره ) (8) ، ويبدو على النص الفرنسي سالف الذكر المساواة في الحكم بين الاستحقاق الكلي والجزئي ( نزع اليد ) كما عبرت عنه المادة ( 1626 ) وبين الاعباء والتكاليف وهو موقف مقارب لموقف القانون المدني العراقي ، فمتى كان المشتري عالما بالتكليف وقت ابرام العقد عد سيء النية ولا حق له في الضمان .

وبصدد عقد الايجار نصت المادة ( 1726) من القانون المدني الفرنسي انه ( اذا حصل على العكس من ذلك اخلال بحق انتفاع لمستأجر عقار او لمستأجر ارض زراعية بنتيجة دعوى تتعلق بملكية العقار ، فأنه يحق لهما تخفيض نسبي لبدل الايجار شرط ان يتم اعلام المالك بالأخلال والعرقلة الحاصلة ( (9) ، كما نصت المادة (1727) من القانون نفسه على انه ( اذا كان من ارتكبوا افعال تعد قد ادعوا ان لهم حقوقاً على المأجور او اذا كان المستأجر بالذات مستحضراً امام القضاء للحكم عليه بترك كامل المأجور او جزء منه ، او بتحمل بعض الارتفاقات ، فانه يجب عليه ادخال المؤجر لأجل الضمان ، ويتوجب اخراجه من المحاكمة اذا طالب بذلك بعد ان يسمي المؤجر الذي يحوز لحسابه ) (10).

وبهذا يكون القانون المدني الفرنسي اوجب على المؤجر أن يضمن للمستأجر التعرض الصادر من الغير متى كان تعرضا قانونيا بأن يدعي الغير حقا على العين المؤجرة يتعارض مع حقوق المستأجر وهذا ما نصت عليه المادتان السالف ذكرهما .

____________

1- د. انور سلطان ، العقود المسماة ، شرح عقدي البيع والمقايضة ، الطبعة الأولى ، دار النشر للثقافة ، الاسكندرية ، مصر ، 1952 ، ص 244

 2-  ينظر . د. توفيق حسن فرج ، اثر حسن النية على رجوع المشتري بالضمان ، ص211-213

3- للتفصيل ينظر د. محمد لبيب شنب ود. مجدي صبحي خليل ، شرح احكام عقد البيع ، الطبعة الأولى ، دار النهضة العربية ، القاهرة ، مصر ، 1968، ص 207 وما يليها .

4 - ينظر القرار رقم 1108 حقوقية / 965 بتاريخ 1965/12/11 قضاء محكمة تمييز العراق ، المجلد الثالث ، ص 107.

5 - نصت المادة ( 571 ) من القانون المدني المصري على انه (1) على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شانه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعيني المؤجرة ، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع. 2 - ولا يقتصر ضمان المؤجر على أعمال التي تصدر منه أو من أتباعه ، بل يمتد هذا  الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبني على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر أخر أو من أي شخص تلقي الحق عن المؤجر).

6 - Art 1626 - Loi 65-570 1965-07-13: (Les époux peuvent établir par leur contrat de mariage une communauté universelle de leurs biens tant meubles qu'immeubles, présents et à venir. Toutefois, sauf stipulation contraire, les biens que l'article 1404 déclare propres par leur nature ne tombent point dans cette communauté. La communauté universelle supporte définitivement toutes les dettes des époux, présentes et futures).

7-Riq. Cass. 10 juillet 1962, Bull.civ, 640.

9-  Cass. Civ. 1 tre Ch, 28 avril ,1976, D1976, 464 .

10 - Art : (1726 )'Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troubles dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire."

11- Art (1727): 'Si ceux qui ont commis les voies de fait, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède".