لقد سعى المشرع الى تحقيق الموازنة بين مصلحة حائز العقار المرهون وبين مصلحة الدائنين المرتهنين ، فعندما أعطى الحائز الحق بتحرير عقاره من الحقوق المسجلة عليه ومنها حق الرهن وذلك بتقدير قيمة العقار المرهون وعرضها على الدائنين، فانه في الوقت نفسه أعطى الحق للدائنين المرتهنين في قبول عرض الحائز أو رفضه ، حيث إن حق الدائنين في القبول أو الرفض يقابل حق الحائز في العرض . وإعمالاً لهذا الحق يجوزان يكون لكل دائن حق مسجل على العقار المطلوب تحريره أن يرفض العرض المقدم من قبل الحائز ، حتى وان كان متأخراً في المرتبة وكان أمله ضعيفاً في الحصول على دينه من ثمن العقار المرهون عند بيعه ، كما أعطى المشرع هذا الحق لكل كفيل لهذا الحق(1).والسبب في إعطائهم الحق في رفض العرض ، هو عندما يكون المبلغ الذي عرضه الحائز اقل من قيمة العقار المرهون ، لذلك يرفضون العرض أملاً في الحصول على ثمن أعلى عند بيعه وفقاً للإجراءات  القانونية . ولكن عندما يرفض الدائن المرتهن أو الكفيل للحق عرض الحائز ، فانه يجب عليه أن يطلب بيع العقار خلال فترة ثلاثين يوماً من تبليغ أخر إعلان ، وهذا ما أشارت إليه المادة (1309) مدني عراقي(2).إذ نصت ((في مدى ثلاثين يوماً من تبيلغ أخر إعلان، يجوز لكل دائن مرتهن ولكل كفيل للحق الموثق أن يطلب بيع العقار المطلوب تحريره ، ويكون الطلب بإعلان يوجه الى الحائز والى المالك السابق ويجب أن يودع الطالب في صندوق المحكمة مبلغاً كافياً لتغطية مصروفات البيع بالمزايدة ، ولا يجوز أن يسترد ما استغرق من هذا المبلغ في المصروفات ، إذا لم ترس المزايدة على احد)). وبذلك فان حق رفض العرض هو حق لكل دائن مرتهن إذا كان حقه نافذاً في مواجهة الحائز مهما كانت مرتبة رهنه. حتى وان كان من غير المحتمل أن يحصل على دينه عند بيع العقار المرهون بالمزاد العلني . وكذلك يثبت حق رفض العرض وطلب البيع لكل كفيل لهذا الحق ، حيث إن من مصلحة الكفيل أن يستوفي الدائن المرتهن كل دينه أو قسم كبير منه ، حتى لا يرجع عليه الدائن المرتهن(3) . وبذلك يكون من حق الكفيل رفض العرض إذا قدر إن القيمة التي عرضها الحائز ليست هي القيمة الحقيقية للعقار المرهون وان حق الدائنين و الكفلاء في رفض العرض يجب أن يتم بإعلان رسمي يوجه الى الحائز والى المالك السابق، وإذا كان المالك السابق غير المدين وجب إعلان المدين أيضاً، وان الغرض من إعلان الحائز بطلب البيع هو إعلامه برفض عرضه من قبل الدائنين، إما الغرض من إعلان المالك السابق وذلك لأنه يلتزم بالضمان تجاه الحائز في حالة نزع ملكية العقار المرهون من تحت يده، لذلك فقد يرغب في التخلص من هذا الالتزام بدفع الدين ومنع نزع ملكية العقار المرهون من تحت يد الحائز،  بالإضافة الى ذلك، فان الغرض من إعلان المالك السابق هو للتأكد من إن الحائز لا يعرض مبلغاً اقل من المبلغ المتبقي في ذمته بسبب تملكه للعقار المرهون ويجب أن يكون طلب البيع موقعاً عليه من طالب البيع أو من يوكله في ذلك(4) . وطلب البيع المقدم من قبل الدائن المرتهن أو الكفيل للحق يجب أن يحصل خلال فترة ثلاثين يوماً من تبليغ آخر إعلان(5). وهي الفترة التي يلتزم بها الحائز في البقاء على العرض وعدم الرجوع عنه . ويجب كذلك على طالب البيع أن يودع في صندوق المحكمة مبلغ كافٍ ، لتغطية مصروفات البيع بالمزاد العلني ، ولا يجوز له استرداد ما صرف من هذا المبلغ في المصروفات اللازمة للبيع بالمزاد في حالة عدم رسو المزايدة على احد، وذلك لعدم تقدم مزايد بعطاء يزيد على العطاء الذي قدمه الحائز بقدر نصف العشر(6). وان الحكمة من اشتراط المشرع ، أن يقوم طالب البيع سواء كان دائن أو كفيل، بإيداع مبلغ كاف لتغطية مصروفات البيع بالمزاد ، هو من اجل أن التأكد من إن الدائن أو الكفيل جادٌ في رفضه، ولكي لا يقدم احدهم على طلب بيع العقار دون تبصر(7). وبذلك يجب على الدائن أو الكفيل أن يتأكدا بان قيمة العقار تزيد على ما عرضه الحائز، وبالتالي إذا طلب أحدهم بيع العقار ولم يرسو المزاد مبلغ يزيد عما عرضه الحائز. فان طالب البيع هو الذي يتحمل مصروفات البيع، لأنه كان السبب في إنفاقها. إما إذا رسا المزاد بمبلغ يزيد عما عرضه الحائز ، فان الراسي عليه المزاد هو الذي يتحمل المصروفات .ويلاحظ بان الإجراءات  السابقة الذكر ، هي الإجراءات  الواجبة الإتباع  إذا ما رفض احد الدائنين أو الكفلاء عرض الحائز، ولكن ما الحكم إذا لم تراعى هذه الإجراءات؟ نلاحظ بان القانون المدني المصري قد أشار في المادة (1068/1) الى حكم عدم مراعاة الإجراءات  الواجبة الإتباع في حالة رفض احد الدائنين أو الكفلاء عرض الحائز. إذ نصت ((....... ويكون الطلب باطلاً إذا لم تستوف هذه الشروط)). وبذلك فان عدم إعلان الرفض في الميعاد المحدد، أو إن طلب البيع لم يقترن بإيداع مصروفات البيع بالمزاد، فان الطلب الذي تقدم به الدائن أو الكفيل يكون باطلاً، ويعتبر عرض الحائز مقبولاً، إما بالنسبة الى القانون المدني العراقي فانه لم يشر الى الحكم في حالة عدم إعلان الحائز أو المالك السابق بطلب البيع أو عدم إيداع طالب البيع في صندوق المحكمة مبلغاً كافياً لتغطية مصروفات البيع بالمزايدة ، وبذلك ندعو المشرع العراقي الى الأخذ بالحكم الذي اخذ به القانون المدني المصري والذي يقرر البطلان في هذه الحالة ونقترح على المشرع العراقي إضافة العبارة الآتية الى نص المادة (1309) لتصبح بالشكل الآتي ((.....ويكون الطلب باطلاً إذا لم تستوف هذه الشروط)).  وقد يحصل أن يتفق الحائز مع احد الدائنين على أن يقوم هذا الأخير بتوجيه إعلان بالرفض وكان الإعلان  غير صحيح كما في حالة عدم قيامه بإيداع مبلغ لتغطية مصروفات البيع بالمزايدة وبذلك تمضي المدة القانونية التي يحق للدائنين خلالها رفض العرض ، ومن ثم يحكم ببطلان الإعلان  لانقضاء المدة، وعدم السماح للدائنين بطلب بيع العقار فهل يحق للدائنين في هذه الحالة طلب بيع العقار ؟ نلاحظ  بان الفقه العراقي لم يتناول هذه الحالة كما جاء القانون المدني خالياً من النص عليها، ولذلك يمكن القول بإعطاء الدائنين الحق طلب بيع العقار بعد مضي المدة القانونية، إذا كان مضي المدة يعود الى تواطؤ الحائز مع احد الدائنين. وعلى ضوء ما تقدم نقترح على المشرع العراقي إضافة العبارة الآتية الى المادة (1309) مدني عراقي ((وإذا مضت مدة الثلاثين يوماً بسبب تواطؤ الحائز مع احد الدائنين كان من حق الدائنين و الكفلاء الآخرين طلب بيع العقار)). وقد حرص المشرع على تحقيق مصلحة الدائنين المرتهنين و الكفلاء للدين فإذا رفض احد الدائنين أو الكفلاء عرض الحائز وطلب بيع العقار بالمزاد العلني ، ففي هذه الحالة يجب عرض العقار للبيع بالمزاد العلني، وعدم السماح للدائن أو الكفيل الذي رفض العرض وطلب البيع ، التنازل عن طلبه إلا بموافقة جميع الدائنين و الكفلاء ، إذ إن تنازل طالب البيع عن بيع العقار يسبب ضرراً للدائنين و الكفلاء الآخرين الذين كانت رغبتهم أيضا رفض العرض المقدم من قبل الحائز وطلب بيع العقار بالمزاد العلني، ولكنهم لم يباشروا هذا الحق اعتماداً على الرفض الذي تقدم به أحد الدائنين أو الكفلاء ، فإذا سمحنا للدائن أو الكفيل الرجوع عن طلبه ، فان الدائنين و الكفلاء الآخرين سوف يتضررون في هذه الحالة ، وذلك لمضي المدة المحددة التي أجاز القانون لهم فيها طلب بيع العقار(8). ومن ثم لا يحق لهم طلب بيع العقار وهذا ما أشارت من المادة (1068/2) مدني مصري إذ نصت على ((ولا يجوز للطالب أن يتنحى عن طلبه إلا بموافقة جميع الدائنين وجميع الكفلاء))(9). أما بالنسبة الى القانون المدني العراقي ، فانه لا يتضمن نصاً يمنع بموجبه طالب البيع من التنازل عن طلبه إلا بموافقة جميع الدائنين و الكفلاء  على قرار القانون المدني المصري. وكان على المشرع العراقي عندما أشار في المادة (1309) مدني، الى حق الدائنين و الكفلاء  في طلب البيع ، أن يمنع طالب البيع العدول عن طلبه إلا بموافقة جميع الدائنين و الكفلاء من اجل عدم الاضرار بحقوق الدائنين والكفلاء الاخرين، وهذا بلا شك يعد نقصاً تشريعياً لا بد من معالجته ولهذه الأسباب نقترح على المشرع العراقي إضافة هذه العبارة الى نص المادة (1309) مدني عراقي وهي((ولا يجوز لطالب البيع العدول عن طلبه إلا بموافقة جميع الدائنين المرتهنين و الكفلاء)). ومن الجدير بالاشارة، قد يرفض احد الدائنين أو الكفلاء عرض الحائز ويطلب بيع العقار ولكنه يرجع عن طلبه قبل انقضاء المدة المحددة ((ثلاثين يوماً)) فهل يحق للدائنين والكفلاء الآخرين في هذه الحالة طلب بيع العقار؟ نلاحظ عدم وجود نص صريح يبين حكم هذه الحالة، وبذلك يمكن القول بان الدائنين والكفلاء الآخرين يحق لهم طلب بيع العقار ما دامت المدة المحددة لطلب البيع لم تنقضي بعد. وإذا رفض احد الدائنين أو الكفلاء عرض الحائز تحرير العقار ، وطلب بيع العقار بالمزاد العلني ، وقام بإيداع المبلغ في صندوق المحكمة لتغطية نفقات البيع ففي هذه الحالة يتم عرض العقار للبيع في المزاد العلني ، وتتبع في البيع الإجراءات  المقررة في البيوع الجبرية وفقاً لقانون التسجيل العقاري وقانون التنفيذ ، وهي إجراءات  بيع العقار بالمزاد العلني(10). ويجب على من يباشر الإجراءات  أن يذكر في إعلانات البيع المبلغ الذي قوم به العقار . ولا يجوز أن ترسو المزايدة على العقار بأقل من هذا المبلغ مضافاً إليه نصف العشر وهذا ما أشارت إليه المادة (1310/1) مدني عراقي بقولها((.....وعلى من يباشر الإجراءات  أن يذكر في إعلانات البيع المبلغ الذي قوم به العقار . ولا يجوز أن ترسو المزايدة على العقار بأقل من هذا المبلغ مضافاً إليه نصف العشر)) . وبذلك يلاحظ في القانون المدني العراقي إن المزاد لا يرسو على العقار إلا بالقيمة التي قوم بها العقار مضافاً إليها نصف العشر ، إما في القانون المدني المصري فان المبلغ الذي يتخذ أساسا للبيع بالمزاد العلني قد يكون اقل من المبلغ الذي قوم به العقار(11) . إذ إن المادة(1069/1) مدني مصري لم تشترط أن يرسو المزاد على العقار بالمبلغ الذي قوم به العقار مضافاً اليه نسبة معينة كما هو الحال في القانون المدني العراقي إذ نصت ((... وعلى من يباشر الإجراءات  أن يذكر في إعلانات البيع المبلغ الذي قوم به العقار)). اما بالنسبة الى القانون المدني الفرنسي ، فانه يشترط أن يزيد الثمن الذي يتخذ أساسا للمزايدة بقيمة العشر عن الثمن الذي عرضه الحائز ، بحيث إذا لم يتقدم احد للمزايدة ، فان البيع يرسو على الدائن الذي رفض العرض ، وكأن رفض العرض هو في نفس الوقت عرض جديد من احد الدائنين بزيادة العشر عن عرض الحائز(12). وإذا تم الإعلان عن بيع العقار بالمزايدة العلنية ، فانه يجوز لكل شخص أن يتقدم للمزايدة فيما عدا الراهن والمدين إذا كان غير الراهن ومن كان ممنوعاً بنص القانون(13). وبذلك يجوز لكل شخص أن يتقدم للمزايدة عدا المدين والراهن والأشخاص الممنوعين قانوناً من ذلك. فيدخل الدائن طالب البيع أو أي دائن آخر ولو كان دائناً عادياً، كما يحق للحائز الدخول في المزاد إذا أراد أن يزيد في عرضه وكذلك يحق لأي شخص أجنبي عن الدين وعن العقار المرهون الدخول في المزاد . ولابد من الإشارة الى أن الحائز باعتباره مالكاً للعقار المرهون يحق له أن يطلب وقف إجراءات  التنفيذ وذلك عن طريق دفع ديون الدائنين المرتهنين وكذلك ما صرف في الإجراءات من وقت إنذاره لان طلب البيع ليس إلا وسيلة لحصول الدائنين على ما هو مستحق لهم فإذا استوفوا ما هو مستحق لهم انعدمت مصلحتهم في الاستمرار في إجراءات التنفيذ. وحق الحائز في وفاء الدين يبقى الى يوم رسو المزايدة وهذا ما أكدته المادة(1307/2) مدني عراقي بقولها ((2- ويبقى حق الحائز في الوفاء بالدين قائماً الى يوم رسو المزايدة ولكن يجب عليه أيضا أن يفي بما صرف في الإجراءات من وقت إنذاره......))(14). ولكن الحائز قد لا يقوم بدفع الدين ففي هذه الحالة تستمر إجراءات  نزع ملكية العقار المرهون، ويرسو المزاد إما على الغير وأما على الحائز .فالمزاد يرسو على الغير، إذا عرض مبلغاً اكبر من القيمة التي عرضها الحائز مضافاً إليها نصف العشر ، وفي هذه الحالة يلتزم الراسي عليه المزاد بدفع المصروفات التي أنفقها الحائز في سند ملكيته ونفقات الإعلان ، وكذلك يلتزم بدفع الثمن الذي عرضه والذي رست به المزايدة عليه بالإضافة الى التزامه بمصروفات التحرير ، وهذا ما أشارت إليه المادة (1310/2) مدني عراقي بقولها ((ويلتزم من ترسو عليه المزايدة بان يرد الى الحائز الذي نزعت ملكيته المصروفات التي أنفقها في سند ملكيته وفيما قام به من الإعلانات وذلك الى جانب الزامه بالثمن الذي رست به المزايدة ، وبالمصروفات التي اقتضتها اجراءات التحرير))(15).وإذا رست المزايدة على الغير فهل إن الغير يتلقى الملكية من الحائز ، أم انه يتلقاها ممن تلقى منه الحائز ملكية العقار المرهون ؟ نلاحظ بان الفقه (16) اشار الى إن المزاد إذا رسا على الغير ، فان الغير يتلقى الملكية من الحائز وان حكم مرسي المزاد يعد بحكم بيع صادر من الحائز الى الراسي عليه المزاد، ومن ثم يجب تسجيله لكي تنتقل الملكية من الحائز الى الراسي عليه المزاد وإذا لم يسجل هذا الحكم .فان الحائز يبقى مالكاً للعقار. أما بالنسبة الى الحكم في القانون المدني العراقي ، فان الغير الذي رسا عليه المزاد يتلقى الملكية من الحائز ، وهذا ما أشارت إليه المادة (1313/2) مدني عراقي بقولها ((وإذا رست المزايدة على شخص آخر غير الحائز سواء دخل الحائز في المزايدة أم لم يدخل ، فان من رست عليه المزايدة يتلقى حقه من الحائز بمقتضى حكم رسو المزايدة))(17). وقد أكد القضاء العراقي على الحكم الذي أشارت إليه المادة (1313/2) مدني عراقي، إذ جاء في حكم محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية ما يأتي ((يعتبر المشتري الذي قام بتسديد البدل والرسوم والمصاريف مالكاً للعقار المبيع عن طريق المزايدة))(18). أما بالنسبة الى القضاء الفرنسي فقد أشار الى إن الراسي عليه المزاد يتلقى الملكية ممن تلقى الحائز الملكية منه مع فسخ سند الحائز، وقد استند القضاء في تبرير هذا الحكم على المادة (2188) مدني فرنسي والتي تلزم الراسي عليه المزاد بان يدفع الى الحائز ما أنفقه في سند ملكيته وتسجيله وإعلانات العرض وإجراءات  التطهير، فالمشرع الفرنسي رغب في إخراج الحائز من هذه الصفقة كأنه لم يدخلها(19). غير إن المحاكم الفرنسية، قد خرجت عن نظرية فسخ سند الحائز في عدة حالات منها ، إنها أجازت للحائز الرجوع بالضمان على من نقل الملكية إليه وكذلك لم تعتد بقيد الرهن الصادر الى الدائن المرتهن من سلف الحائز ، إذا تم هذا القيد في الفترة ما بين تسجيل سند ملكية الحائز، وتسجيل حكم مرسي المزاد ، على الرغم من إن تطبيق نظرية الفسخ من شأنه أن لا يكون للحائز حق الرجوع بالضمان على المالك الأصلي ، وان يعتبر قيد الرهن الحاصل بعد تسجيل سند الحائز نافذاً قبل الغير ، لان المانع من قيد الرهن أو نفاذه وهو تسجيل السند، قد زال بالفسخ(20). ويلاحظ ان المزاد إذا رسا على الغير ، وكان المبلغ الذي رسا به المزاد على الغير يزيد عما هو مستحق للدائنين المرتهنين ، فان هذه الزيادة تكون من حق الحائز وهذا ما أشارت إليه المادة (1314) مدني عراقي ، إذ نصت ((إذا زاد الثمن الذي رست به مزايدة العقار المرهون رهناً تأمينياً عما هو مستحق للدائنين المسجلة حقوقهم كانت الزيادة للحائز ويكون للدائنين المرتهنين من الحائز أن يستوفوا حقوقهم من هذه الزيادة إذا كان العقار قد رسا على غير الحائز)). إما بالنسبة الى رسو المزاد على الحائز فانه يحصل في حالتين:-

الحالة الأولى:- إذا لم يعرض احد المزايدين مبلغاً يزيد على المبلغ الذي عرضه الحائز بقدر نصف العشر، ففي هذه الحالة يتحرر العقار من الرهن وتستقر ملكية العقار نهائياً للحائز إذا أودع المبلغ الذي قوم به العقار صندوق المحكمة ، كذلك تستقر الملكية للحائز إذا لم يطلب احد الدائنين أو الكفلاء بيع العقار في الميعاد المحدد ، وهذا ما أكدته المادة (1311) مدني عراقي بقولها (( إذا لم يطلب بيع العقار في الميعاد المحدد وبالأوضاع المقررة أو طلب البيع ولكن لم يعرض في المزايدة ثمن أعلى بقدر نصف العشر من المبلغ الذي عرضه الحائز استقرت ملكية العقار نهائياً لهذا الحائز . إذا هو أودع المبلغ الذي قوم به العقار صندوق المحكمة)). وتنتقل الملكية الى الحائز من تاريخ سند ملكيته الأصلي لا من وقت الحكم برسو المزاد ، ولا يكون رسو المزاد إلا مؤكداً لانتقال الملكية، وهذا ما أشارت إليه المادة (1313/2) مدني عراقي بقولها(( ....فاذا رست المزايدة عليه اعتبر مالكاً للعقار بمقتضى سند ملكيته الاصلي....)). وبذلك تستقر للحائز ملكية العقار نهائياً إذا لم يطلب احد بيع العقار أو طلب البيع ولكنه لم يعرض في المزايدة ثمناً أعلى بقدر نصف العشر من المبلغ الذي عرضه الحائز، وقام الأخير بإيداع المبلغ الذي قوم به العقار في صندوق المحكمة. إما في القانون المدني المصري فانه لم يشرْ إلا الى حالة واحدة تستقر فيها ملكية العقار للحائز وهي حالة إذا لم يطلب احد بيع العقار في الميعاد المحدد ولكنه أعطى الخيار للحائز بين أن يدفع المبلغ المعروض للدائنين المسجلة حقوقهم على العقار بحسب مراتبهم وبين أن يودع هذا المبلغ صندوق المحكمة ، وهذا ما أشار إليه المادة (1070) مدني مصري بقولها ((إذا لم يطلب بيع العقار في الميعاد وبالأوضاع المقررة استقرت ملكية العقار نهائياً للحائز خالصة من كل حق مقيد ، إذا هو دفع المبلغ الذي قوم به العقار للدائنين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم منه ، أو أودع هذا المبلغ خزانة المحكمة))(21). أما بالنسبة الى القانون المدني الكويتي. فان الملكية تستقر للحائز إذا لم يطلب بيع العقار أو طلب البيع ، ولكن لم يعرض في المزايدة ثمناً أعلى مما عرضه الحائز ولكنه لم يشترط أن تكون الزيادة بقدر نصف العشر من المبلغ الذي عرضه الحائز، وهذا ما نصت عليه المادة (1014) مدني كويتي قولها ((إذا لم يطلب بيع العقار في الميعاد المحدد وبالأوضاع المقررة ، أو طلب البيع ولكن لم يعرض في المزاد ثمن أعلى مما عرضه الحائز، استقرت ملكية العقار نهائياً لهذا الحائز إذا هو أودع المبلغ الذي عرضه صندوق إدارة التنفيذ)). وفي هذه الحالة يتحمل طالب البيع المصروفات التي صرفت لإجراء البيع وذلك لأنه كان متسرعاً عندما طلب بيع العقار بالمزاد العلني. وإذا زاد المبلغ الذي أودعه طالب البيع في صندوق المحكمة عن مصروفات البيع ، فان هذه الزيادة ترد إليه . وفي نطاق هذه الحالة يظهر تساؤل مفاده ، هل إن المزاد يرسو على الحائز لمجرد عدم تقدم احد المزايدين بمبلغ يزيد عما عرضه الحائز، أم انه يشترط أن يدخل الحائز في المزايدة ويعرض القيمة نفسها والتي سبق وان عرضها على الدائنين المرتهنين، ولكنهم رفضوا هذه القيمة وطلبوا بيع العقار بالمزاد العلني؟ بالنسبة الى موقف الفقه في العراق ومصر حول هذه المسألة، نلاحظ  بان جانباً منهم قد أجاب عن هذا التساؤل بشكل صريح ، وأشار الى عدم ضرورة تدخل الحائز في المزاد وعرض نفس المبلغ الذي سبق وان عرضه على الدائنين المرتهنين. أما الجانب الآخر من الفقه فقد أشار الى حالة إذا لم يتقدم احد المزايدين بمبلغ يزيد على المبلغ الذي عرضه الحائز ، فان المزاد يرسو على الحائز في هذه الحالة ، ولكنهم لم يشيروا الى انه هل يشترط أن يدخل الحائز في المزاد ويعرض نفس المبلغ الذي سبق وان عرضه أم لا يشترط ذلك. فالدكتور سليمان مرقس يقول (( يرسو المزاد على الحائز إذا كان هذا لم يسحب عرضه بعد رفض الدائن إياه ولم يتقدم مزايد بعطاء اكبر))(22). أما الدكتور منصور مصطفى منصور فانه لا يشترط أن يدخل الحائز في المزاد ويعرض نفس المبلغ الذي سبق وان عرضه على الدائنين ، إذا كان الحائز لم يسحب عرضه ، حيث يقول ((لا يسقط هذا العرض بمجرد رفضه لان الرفض يقضي على التزام الحائز بالبقاء على عرضه فقط ،أما العرض نفسه فلا يسقط إلا إذا سحبه بعد رفض الدائن إياه فان لم يسحبه ظل قائماً))(23). إما بالنسبة الى الاستاذ شاكر ناصر حيدر ، فلم يشر الى حكم رفض العرض من قبل احد الدائنين ، وهل يشترط أن يقوم الحائز بعرض المبلغ الذي سبق وان عرضه أم لا يشترط ، حيث يقول ((إذا لم يتقدم مزايد بعطاء يزيد على القيمة المعروضة بمقدار نصف العشر ، خلصت ملكية العقار للحائز ، دون أن يلتزم بدفع أكثر من المبلغ الذي سبق أن عرضه ، وفي هذه الحالة تعتبر المزايدة راسية على الحائز))(24). وكذلك بالنسبة الى الدكتور عبد الفتاح عبد الباقي ،فانه لم يعط حلاً صريحاً لهذا التسأول ، حيث يقول ((إذا لم يتقدم مزايد بمبلغ اكبر من المبلغ الذي سبق له عرضه))(25). إما الدكتور شمس الدين الوكيل فقد اكتفى بالقول ((إن المشرع استعان بأداة قانونية رأى في تقريرها انه ليس من العدل حرمان الحائز من ملكه بمجرد رفض احد الدائنين لعرضه ، وان قوام هذه الأداة هو حق الحائز بالاشتراك في المزاد))(26). إما بالنسبة الى القانون المدني العراقي ، فانه من خلال نص المادة (1311) مدني يمكن القول، بأنه لا يشترط أن يدخل الحائز في المزايدة ويعرض نفس المبلغ الذي سبق وان عرضه على الدائنين المرتهنين ، إذ نصت هذه المادة على (إذا لم يطلب بيع العقار في الميعاد المحدد وبالأوضاع المقررة أو طلب البيع ولكن لم يعرض في المزايدة ثمن أعلى بقدر نصف العشر من المبلغ الذي عرضه الحائز استقرت ملكية العقار نهائياً لهذا الحائز ، إذا هو أودع المبلغ الذي قوم به العقار صندوق المحكمة)). فهذه المادة أشارت الى إن الملكية تستقر نهائياً الى الحائز إذا لم يتقدم احد من المزايدين بمبلغ يزيد على المبلغ الذي عرضه الحائز بقدر نصف العشر، وقام الحائز بإيداع المبلغ الذي قوم به العقار في صندوق المحكمة ، فهذه المادة لا تشترط أن يدخل الحائز في المزاد ويعرض نفس المبلغ الذي سبق وان عرضه على الدائنين والمرتهنين .ويمكن القول أنه لا ضرورة لدخول الحائز في المزاد وعرض قيمة العقار التي سبق ان عرضها على الدائنين المرتهنين ، فالمزاد يرسو على الحائز ، إذا لم يتقدم احد المزايدين بعرض يزيد على عرض الحائز بمقدار نصف العشر.

الحالة الثانية : وفي هذه الحالة يرسو المزاد على الحائز ، إذا عرض احد المزايدين مبلغاً اكبر من المبلغ الذي عرضه الحائز ، ولكن الحائز بعد أن دخل في المزاد تقدم بعطاء اكبر مما عرضه هذا المزايد. ففي هذه الحالة يرسو المزاد على الحائز، ويلتزم بدفع المبلغ الذي عرضه بالإضافة الى الزيادة التي رسا بها المزاد عليه الى الدائنين المرتهنين ، فاذا زاد شيء من الثمن بعد دفع ديون الدائنين كانت الزيادة للحائز، وفي هذه الحالة يلتزم الحائز كذلك بمصروفات البيع، ولا يلتزم بها طالب البيع ، وذلك لتقدم مزايد بعطاء اكبر مما عرضه الحائز، ولكن عطاء الحائز زاد عليه ، ففي هذه الحالة يجب إعادة المصروفات الى طالب البيع والتي أودعها في صندوق المحكمة(27). إذ إن طالب البيع لا يتحمل مصروفات البيع إلا إذا لم يعرض احد المزايدين مبلغ اكبر من المبلغ الذي عرضه الحائز. وبالتالي إذا عرض احد المزايدين مبلغ اكبر من المبلغ الذي عرضه الحائز على الدائنين المرتهنين ولكن الحائز عرض اكبر مما عرضه هذا المزايد ، فان المزاد يرسو عليه ويتحمل هو مصروفات البيع ولا يتحملها طالب البيع . وإذا كفل احد الأشخاص وفاء الحائز للثمن الذي اشترى به العقار المرهون ، فان كفالته تبقى في حدود هذا الثمن ، ولا يلتزم بكفالة الزيادة التي حصلت بثمن العقار المرهون عند بيعه بالمزاد العلني(28). وفي الحالتين السابقتين ، يستطيع الحائز الرجوع إما على الراهن الذي تلقى منه ملكية العقار المرهون أو على المدين إذا كان غير الراهن . كما إن له حق الحلول محل الدائن المرتهن في التأمينات الأخرى الضامنة للدين والمقدمة من المدين دون التأمينات المقدمة من الغير(29).

______________________

- يلاحظ بان المشرع العراقي اعطى للكفيل الحق برفض عرض الحائز على الرغم من ان المشرع لم يلزم الحائز بتوجيه عرض التحرير اليه وبذلك ندعو المشرع الى ضرورة الزام الحائز بتوجيه العرض الى كل من الدائنين و الكفلاء .

2- أنظر كذلك ، المادة (1012) مدني كويتي(موافق) .

3- انظر،  د.رمضان ابو السعود ،  مصدر سابق ، ص420. د.سليمان مرقس ، الوافي في شرح القانون المدني، مصدر سابق،ص373. محمد كامل مرسي باشا ،  مصدر سابق ،ص231.

4- انظر، محمد طه البشير ،الوجيز في الحقوق العينية التبعية،  مصدر سابق،ص151. احمد سلامه ، التأمينات المدنية، مصدر سابق، ص288. أنظر كذلك ،  جلال محمد إبراهيم ، مصدر سابق ، ص338.

5- وفي القانون المصري والجزائري ، يجب ان يقدم الدائن أو الكفيل طلب البيع خلال فترة 60يوم من تاريخ آخر اعلان رسمي ، اما بالنسبة الى القانون الفرنسي ، فان الطلب يجب ان يقدم خلال فترة 40 يوماً من تاريخ آخر اعلان رسمي .

6- انظر، د.غني حسون طه ، محمد طه البشير،  مصدر سابق، ص465.

7-  انظر، د. شمس الدين الوكيل ،  مصدر سابق ،ص353. د.احمد سلامه ،  التأمينات المدنية ،  مصدر سابق،ص289-299.

8- انظر، د. سمير عبد السيد تناغو ، مصدر سابق،ص280 .د. نبيل إبراهيم سعد،  مصدر سابق ،ص139. د.محمد علي امام ،  مصدر سابق ، ص381.

9- انظر كذلك، المادة (2185) مدني فرنسي(موافق)، والمادة(919) مدني جزائري(موافق).

10-أنظر ص58-62 من الرسالة .

11- انظر، د. سمير عبد السيد تناغو ، مصدر سابق، ص281.

12- أنظر ، Mazeaud,Tome III,N.530 أشار إليه د. سمير عبد السيد تناغو ،  مصدر سابق،ص281.

13- نصت المادة(180) من قانون التسجيل العقاري بانه (( لا يجوز للموظف القائم باجراء المزايدة ولا لرئيس الدائرة واقاربهما واصهارهما الى الدرجة الرابعة المشاركة بالمزايدة)) .

14- تقابلها المادة(1061) مدني مصري(موافق).

15- تقابلها المادة (1069/2) مدني مصري(موافق) والمادتين (2187-2188) مدني فرنسي(موافق) والمادة (920) مدني جزائري(موافق).

16- انظر،  د.غني حسون طه ، محمد طه البشير،  مصدر سابق،ص472. د.عبد الرزاق السنهوري ،  الوسيط ،ج10،مصدر سابق،ص445. وفي الفقه الفرنسي انظر، Planiol,Ripert,op,cit,N.3990 . Aubry et Rau,op,cit,P.294.

17- تقابلها المادة(1076) مدني مصري (موافق) ، والمادة (1359) مدني اردني(موافق)  .

18- انظر،  قرار رقم 50/ تنفيذ/1992 ، تاريخ القرار 5/2/1992 . أشار اليه ،هادي عزيز علي ، مصدر سابق، ص161.

19- نقلاً عن د.سليمان مرقس ،  التأمينات العينية ، مصدر سابق، ص276.

20- انظر،  نقض عرائض 18 مارس 1895، ونقض مدني 26 يوليه 1894 . أشار إليها، د.سليمان مرقس، المصدر نفسه ، ص275-277.

21-  تقابلها المادة (921) مدني جزائري (موافق).

22- انظر،  مؤلفه ،  التأمينات العينية، مصدر سابق ،ص273.

23- انظر،  مؤلفه ،  التأمينات العينية، مصدر سابق،ص149.

24- انظر،  مؤلفه ،  شرح القانون المدني الجديد ، مصدر سابق ،ص163.

25- انظر،  مؤلفه ،  التأمينات الشخصية والعينية ، مصدر سابق، ص234.

26- انظر،  مؤلفه، نظرية التأمينات في القانون المدني ، مصدر سابق، ص355.

27- انظر، د.عبد الرزاق السنهوري،  الوسيط،ج10،مصدر سابق،ص567.

28- انظر ، د.عبد الرزاق السنهوري ، المصدر نفسه، ص567.

29- أنظر ص182 من الرسالة .