تعرف التخلية(1). بأنها :- ترك الحائز الحيازة المادية للعقار المرهون لحارس أو أمين تعينه المحكمة لكي يتخذ الدائن المرتهن إجراءات  التنفيذ على العقار في مواجهته(2). فقد لا يختار الحائز وفاء الدين أو تحرير العقار من الرهن ، فيظل الرهن مسجلاً على العقار ويحق للدائن المرتهن طلب بيعه وفقاً للإجراءات  القانونية . وقد لا يرغب الحائز أن تتخذ إجراءات  التنفيذ في مواجهته، وبذلك يختار التخلية عن العقار المرهون لحارس أو أمين تعينه المحكمة وتتخذ في مواجهته إجراءات  التنفيذ على العقار. وبذلك فان التخلية تعني ، تخلص الحائز من مباشرة إجراءات  التنفيذ على العقار المرهون في مواجهته ، لتباشر في مواجهة الحارس أو الأمين الذي تعينه المحكمة. ويلاحظ بان تخلية الحائز للعقار المرهون تختلف عن ((التخلي)) فالتخلي تصرف بإرادة منفردة ينهي حقاً على شيء للتخلص من التزام عيني يثقل الشيء ، وغالباً ما يقترن هذا الإنهاء ، بانتقال الحق الى شخص آخر ، ففي ملكية الحائط الفاصل المشترك وفي حق الارتفاق ، يستطيع صاحب الحق إن يتخلى عن حقه فينقضي وتنقضي معه النفقات التي يلزم بدفعها بسبب هذا الحق ، في حين إن التخلية هي الخيار الذي منحه القانون للحائز لكي يمنع مباشرة إجراءات  التنفيذ على العقار المرهون في مواجهته وإنما تباشر في مواجهة شخص آخر وهو الحارس أو الأمين الذي تعينه المحكمة(3). وإن الغرض الذي يسعى الحائز الى تحقيقه من خلال التخلية، هو من اجل إلا يظهر اسمه في إجراءات  نزع الملكية للحفاظ على سمعته المالية والائتمانية ، أو أن يقدر الحائز إن قيامه بالتخلية عن العقار المرهون يكون اجدى له نفعاً من قضاء الدين، والذي قد لا يكفل له استيفاء ما دفعه في حالة رجوعه على المدين ، ومن تحرير العقار إذا كان الحائز يتوقع رفض احد الدائنين لعرضه(4). ويهدف الحائز كذلك ، الى التخلص من مسؤولية إدارة العقار المرهون والانشغال بإجراءات  التنفيذ على العقار والتي قد تكون طويلة ومعقدة(5). كذلك فان الحائز يصبح ملزماً بثمار العقار في وقت إنذاره ، فإذا قام بالتخلية عن العقار المرهون، فانه يتخلص من الالتزام برد الثمار، حيث لا يعد مسؤولاً عنها في هذه الحالة(6) ورغم المزايا التي تحققها التخلية للحائز ، فقد ذهب رأي في الفقه(7) الى إن التخلية تؤدي الى الزيادة في النفقات وتعقيد إجراءات  التنفيذ على العقار المرهون ، ويمكن القول بان ما تحققه التخلية من مزايا للحائز تفوق على ما يرد عليها من عيوب وخصوصاً ما جاء به الرأي الأخير في الفقه ، ولذلك فان اغلب التشريعات المدنية قد أخذت بهذا الخيار.

_________________

- ان تخلية الحائز للعقار المرهون هي فكرة ترجع جذورها الى القانون الروماني اذ ان اهم حقوق الدائن المرتهن في هذا القانون عند حلول اجل الدين وعدم الوفاء به ، ان يدخل الدائن في حيازة العقار المرهون ويطلب من الحائز ان يقوم بالتخلية عن العقار ، حتى يستطيع استيفاء دينه من ثمنه ، ولكن بعد ذلك حصل تطور كبير في نظام التخلية ، فلم يعد للدائن المرتهن من حق سوى طلب البيع العقار بالمزاد العلني ، وبذلك اصبحت التخلية حقاً للحائز وليس للدائن المرتهن . نقلاً عن ،  د.احمد سلامه ، التأمينات المدنية ، مصدر سابق،ص298.

2- أنظر، د.جلال محمد إبراهيم ،  مصدر سابق ،ص346. د.سعيد سعد عبد السلام،  الوجيز في الحقوق العينية التبعية، مصدر سابق ، ص429.

3- أنظر، عبد العزيز عبد القادر ابو غنيمه ،  مصدر سابق،ص381.

4- أنظر، د. شمس الدين الوكيل ،  مصدر سابق ،ص357.

5- أنظر، د.نبيل إبراهيم سعد ،  مصدر سابق ،ص141-142. عبد الفتاح عبد الباقي ، مصدر سابق،ص439. أنظر كذلك،  المذكرة الايضاحية للقانون المدني الكويتي ، ص757.

6- أنظر، د.عبد الرزاق السنهوري ،  الوسيط،ج10، مصدر سابق، ص449.

7-   انظر،  Planiol,Ripert, et Becque.op.cit,P.500.