قبل الدخول في تمييز مدد المزايدة العامة عن مدد إزالة الشيوع لابد من معرفة معنى الشيوع, والشيوع هي أن يملك اثنين أو أكثر لشيء مع عدم فرز حصة كل منهم, فهم شركاء على الشيوع, وتعد حصصهم متساوية في الشيء مالم يرد الدليل على خلاف ذلك (1). وكذلك تم تعريف الملكية الشائعة بأنها حق الملكية لأثنين أو أكثر في شيء لا تتعين حصة احدهم في جزء معين منه وهذه شركة الملك التي عرفتها مجلة الأحكام العدلية بقولها ( شركة الملك هي كون الشيء مشتركا بين اثنين فأكثر أي مخصوصا بهما بسبب من أسباب الملك )(2). وشركة الملك قد تكون جبرية وقد تكون اختيارية كما إنها قد تكون شركة عين وقد تكون شركة دين(3). وتكون القسمة بعدة طرق منها القسمة الاتفاقية والقسمة الفعلية والقسمة القضائية (4).
وأن القسمة القضائية هي بأن تقام دعوى لإزالة شيوع العقار أو المنقول أمام المحكمة التي يتبع إليها العقار أو المنقول وتكون دعوى إزالة الشيوع على مرحلتين الأولى تنظرها محكمة البداءة بصفتها محكمة, والثانية تنظرها وتباشر بها بصفتها مديرية التنفيذ وقاضيها بصفة منفذ عدل وان أهم إجراء في دعوى إزالة الشيوع هو إكمال إجراءات تبليغ كافة الشركاء سواء الذين ذكرهم المدعي بدعواه أو الذين تدخلهم المحكمة أشخاصا ثالثة وذلك لكمال الخصومة في هذه الدعوى ومن ثم المباشرة فيها والكتابة إلى مديرية التسجيل العقاري المختصة. تقوم المحكمة بأجراء الكشف الموقعي بدلالة الخبير الفني وذلك للتأكد من قابلية المال المراد ازالة شيوعه للقسمة من عدمه (5).
فقد نص القانون المدني العراقي على أنه (إذا تبين للمحكمة ان المشاع غير قابل للقسمة اصدرت المحكمة حكما ببيعه ) (6) فتبدأ المحكمة بتقدير بدل المثل بواسطة الخبراء, فأذا قبل المدعي بيع حصته بالبدل المقدر, عرضت المحكمة الشراء على سائر الشركاء الأبداء رغبتهم فيه خلال (15) خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغهم بذلك, فأذا وافق الشركاء كلهم او بعضهم على الشراء بالبدل المقدر بيعت الحصة الى الراغبين بالتساوي فيما بينهم. أما إذا رغب احد الشركاء في شراءها ببدل اعلى فتجري المزايدة عليها بين الشركاء وحدهم وتباع لا على مزايد كما جاء في المادة (1073 ف 2 )من القانون المدني. أما إذا لم يقبل المدعي بالبيع بالبدل المقدر او لم يرغب احد الشركاء في الشراء وبقي المدعي مصراً على طلبه بيع الشيء الشائع كله بالطريقة المقررة قانونا (7) .
وفقا لقانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل (8) حيث بعد أن يقوم الخبير القضائي والفني تقديره تقوم المحكمة بالإعلان عن بيع العقار بالمزايدة العلنية وذلك في صحيفة محلية يومية مبينة اوصاف العقار وموقعه ومساحته وقيمته وموعد المزايدة(9). وتعتبر المزايدة مفتوحة لمن يرغب الاشتراك فيها من تاريخ الأعلان عنها ويستمر الأعلان لمدة (30) ثلاثون يوما من تاريخ نشره في الصحيفة علما ان نشر يوم الاعلان لا يدخل ضمن مدة (30) ثلاثون يوما وحسب ما نص عليه قانون التنفيذ في المادة ( 97/ أولا )منه (10)
وعلى الراغبين في الاشتراك في المزايدة مراجعة المديرية القائمة بأمر المزايدة والأعلان عن رغبتهم هذه لها, وتبدأ المزايدة في الساعة (12) الثانية عشر ظهراً من اليوم (30) الثلاثين من الاعلان حيث ينادى ثلاثا للاشتراك في المزايدة والتي تجري علنا ولا تفتح المزايدة بأقل من (70%) من القيمة المقدرة للعقار, ثم يقرر المنفذ العدل الاحالة القطعية الاخيرة ويعتبر العرض الذي لا يزداد عليه خلال (5) خمسة دقائق نهاية المزايدة المادة ( 97 /ثانيا) من قانون التنفيذ (11). وفي حالة وقوع الضم القانوني خلال المدة المقررة قانونا وهي (3) ثلاثة ايام تبدأ من اليوم التالي لتاريخ الاحالة وتفتح المزايدة الجديدة لمدة (3) ثلاثة ايام من اليوم التالي لنشر الاعلان وتجري في نهايتها الاحالة النهائية المادة (97/ خامسا ) من قانون التنفيذ (12). والمزايدة الجديدة يجب الأعلان عنها وقبول الضم خلال مدتها وهي (3) ثلاثة أيام من قبل أي شخص تتوافر فيه شروط المشاركة في المزايدة وتجري اجراءات المزايدة الجديدة كما جرت في المزايدة الاولى بموجب المادة (97/ (ثانيا) من قانون التنفيذ وتجري بعد ذلك الاحالة النهائية.
إذا تبين بعد اجراء المزايدة ان البدل لم يبلغ خلال مدة المزايدة (%80%) من القيمة المقدرة للعقار حين وضع اليد علية وجب على المنفذ العدل عدم احالته والاعلان عن تمديد المزايدة لمدة (15) خمسة عشر يوما اعتبارا من اليوم التالي لنشر الاعلان .
وإن المزايدة قد تتعرض للتأخير اثناء إجراءاتها. الا ان المزايدة يتم استئنافها إذا ما ز الت الأسباب التي أوقفتها وقد ميز المشرع حول كيفية استئناف المزايدة بين حالة ما إذا كانت مدة التأخير لمدة ستة اشهر او اقل وبين حالة إذا ما تجاوزت مدة التأخير الستة اشهر حيث يعتبر المشرع المعاملات الجارية قبل التأخير معتبره ويكتفي بالإعلان عن مزايدة جديده لمدة (15) خمسة عشر يوما هذا في الحالة الاولى في حين يعتبر المشرع ان جميع المعاملات السابقة ملغاة ويستوجب وضع اليد مجددا على العقار والاعلان عن مزايدة جديدة لمدة (30) ثلاثون يوما بناء على الطلب في الحالة الثانية وفقا لما جاء في المادة (100) من قانون التنفيذ. وكذلك ينبغي على المشتري الذي رست عليه المزايدة أن يدفع البدل وجميع المصاريف خلا ل مدة (15) خمسة عشر يوما من تاريخ الاحالة النهائية وعكس ذلك يعتبر ناكلا حسب جاء في المادة (102) (اولا) من قانون التنفيذ ان انتقال العقار الى المشتري يكون معلقا على شرط فاسخ هو عدم مطالبة المشتري بفسخ المزايدة خلال مدة (30) ثلاثون يوما من تاريخ دفعه البدل وجميع المصاريف وفقا للمادة (104) من قانون التنفيذ (13). وبذلك تكون مدد البيع في ازالة الشيوع تتشابه في حالات وتختلف في اخرى مع المدد في المزايدة العامة في قانون بيع وأيجار اموال الدولة (14). وتمثل أوجه الشبه والاختلاف بما يأتي :
1- أوجه التشابه
1- تعتبر المزايدة لبيع المال المشاع مفتوحة لمدة (30) ثلاثين يوما من اليوم التالي لنشر الأعلان ( مادة 97/ أولا ) من قانون التنفيذ (15) كذلك تكون قائمة المزايدة العلنية لبيع اموال الدولة مفتوحة لمدة (30) ثلاثين يوما تبدأ من اليوم التالي لنشر الأعلان (مادة) 12/ خامسا ) قانون بيع وايجار اموال الدولة النافذ(16). وان كلا المزايدتين تعتبر مفتوحة لمدة (30) ثلاثين يوما تبدأ من اليوم التالي لنشر الأعلان.
2 - تجري كلا المزايدتين علنا ولا تفتح بأقل من (70%) من القيمة المقدرة ثم تقرر لجنة البيع او الإيجار او المنفذ العدل بالإحالة القطعية للمزايد الاخير الذي لا يزاد عليه خلا ل مدة (5) خمس دقائق نهاية المزايدتين (17)
2 - أوجه الاختلاف
أ - إن - القرار في المزايدة العامة في قانون بيع وإيجار أموال الدولة النافذ يصدر من الإدارة بقرار إداري وتخضع المزايدة لهذا القانون. أما البيع في إزالة الشيوع هو بقرار قضائي ويخضع لقانون التنفيذ المعدل.
ب - يكون نشر الإعلان عن المزايدة لبيع أموال الدولة في صحيفة يومية تصدر في بغداد, بينما يتم نشر الاعلان عن المزايدة ليع المال المشاع في صحيفتين محليتين واسعتي الانتشار
ج - تكون التأمينات في ازالة الشيوع لا تقل عن (10%) عن القيمة المقدرة, بينما في بيع اموال الدولة لا تقل التأمينات عن (20%) عن القيمة المقدرة.
د - تفتح المزايدة لبيع أموال الدولة في اليوم التالي لانتهاء المدة المنصوص عليها في المادة (12/ خامسا) من قانون بيع وإيجار أموال الدولة النافذ, اما المزايدة العلنية لبيع المال المشاع فتبدأ المزايدة في الساعة (12) ظهراً من اليوم الثلاثين حيث ينادى ثلاثا للاشتراك في المزايدة وفقا للمادة (97/ثانيا) من قانون التنفيذ المعدل (18).
هـ - المزايدة العلنية لبيع اموال الدولة لا تتم إذا لم يبلغ بدل بيع المال او إيجاره للقيمة المقدرة له من قبل لجنة التقدير وفقا للمادة (13/ اولا ) من قانون بيع وايجار اموال الدولة النافذ (19). أما المزايدة العلنية لبيع المال المشاع فأنها لا تتم أذا لم يبلغ البدل (80%) من القيمة المقدرة للمال وفقا للمادة (98) من قانون التنفيذ المعدل (20). وفي كلا الحالتين يتم تمديد المزايدة لمدة (15) خمسة عشر يوما تبدأ من اليوم التالي لنشر الاعلان وفقا للمادتين المذكورتين اعلاه.
و - يكون الضم في المزايدة الأخيرة لبيع أموال الدولة خلال (5) خمسة أيام من تاريخ الإحالة على ان يقوم الراغب بالاشتراك بدفع التأمينات على ان لا تقل عن (15%) من البدل الأخير, ويعلن عن فتح مزايدة جديدة لمدة (7) سبعة أيام تبدأ من اليوم التالي لنشر الإعلان في الصحيفة من المادة (12/ تاسعا (أ) قانون بيع أموال الدولة النافذ (21). أما المزايدة لبيع المال المشاع يكون الضم لمدة (3) ثلاثة ايام, تبدأ من اليوم التالي للإحالة, وتفتح لمدة (3) ثلاثة أيام من اليوم التالي لنشر الإعلان ولمن يرغب بالاشتراك ان يقوم بدفع التأمينات (5%) من بدل الاحالة للمزايدة الاولى من المادة (97/ خامسا) من قانون التنفيذ المعدل(22).
ز - المزايدة لبيع المال الشائع قد تتعرض للتأخير لأسباب قانونية, فأذا كانت مدة التأخير (ستة أشهر) أو أقل تعتبر معاملات المزايدة جارية ومعتبرة ويكتفي بالإعلان عن المزايدة الجديدة لمدة (15) خمسة عشر يوما أما أذا كانت مدة التأخير أكثر من ستة أشهر) تعتبر جميع المعاملات السابقة ملغاة والاعلان عن مزايدة جديدة لمدة (30) ثلاثين يوما. المادة (100) من قانون التنفيذ (23) . بينما لم ينص على ذلك في قانون بيع وأيجار اموال الدولة النافذ.
ح - يلتزم المشتري لأموال الدولة ان يدفع بدل البيع دفعة واحدة خلال مدة (30) ثلاثون يوما من تاريخ الاحالة القطعية, وفي احوال أخرى يحصل التقسيط المادة (17/ اولا ) من قانون بيع اموال الدولة النافذ (24). بينما ينبغي على المشتري للمال الشائع ان يقوم بدفع البدل وجميع المصاريف خلال مدة (15) خمسة عشر يوما من تاريخ الإحالة النهائية. المادة (102/ أولا ) من قانون التنفيذ (25).
ط - يتم تسجيل العقار للمال المشاع باسم المشتري الذي رست عليه المزايدة خلال مدة (30) ثلاثون يوما من تاريخ دفعه للبدل والمصاريف كاملة, وله ان يطلب فسخ المزايدة اذا لم يسجل العقار باسمه اذا لم يكن ناشئاً بسبب منه خلال هذه المدة. المادة (104) من قانون التنفيذ(26). بينما لم يرد في قانون بيع وايجار اموال الدولة مدة محددة لتسجيل العقار وفقا لما جاء في المادة (19) منه (27) كذلك لم يرد في المادة (13/ أولا ) من التعليمات (28). وفيما يخص مال الدولة المنقول يلتزم المشتري بنقله خلال مدة (15) خمسة عشر يوما من تاريخ الإحالة القطعية ويجوز امهال المشتري مدة (30) ثلاثون يوما لنقل المال المنقول إذا وجد عذر مشروع المادة (36/ أولا ثانيا) منه (29) .
___________
1- الدكتور صعب ناجي النظام القانوني للمزايدات العلنية في العراق وفق قانون بيع وايجار اموال الدولة رقم 21 لسنة 2013 المعدل مكتبة القانون والقضاء الطبعة الأولى 2017 ص17 .
2- المادة (1060) من مجلة الاحكام العدلية .
3- الدكتور محمد طه البشير و الدكتور غني حسون طه الحقوق العينية الجزء الاول, المكتبة القانونية, بغداد الطبعة الثالثة, 2010, ص 97.
4- الدكتور الدكتور صعب ناجي النظام القانوني للمزايدات العلنية في العراق وفق قانون بيع وايجار اموال الدولة رقم 21 لسنة 2013 المعدل مكتبة القانون والقضاء الطبعة الأولى 2017 ص18.
5- حيدر نجم الحلفي, دعوى ازالة الشيوع في القانون العراقي, مقال منشور عبر الرابط (t.me/fawzi8https://) ص 1
6- المادة ( 1073/1) من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 وتعديلاته .
7- الدكتور محمد طه البشير و الدكتور غني حسون طه الحقوق العينية الجزء الاول, المكتبة القانونية, بغداد الطبعة الثالثة, 2010 ص125 .
8- مقابلة شخصية مع الموظف الحقوقي مراد محمد حماد منفذ عدل قضاء الخالدية في محافظة الأنبار بتاريخ 2023/10/10
9- حيدر نجم الحلفي, دعوى ازالة الشيوع في القانون العراقي, مقال منشور عبر الرابط (t.me/fawzi8https://) ص9
10- المادة (97/ أولا ) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل .
11- المادة (97/ثانيا) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل.
12- المادة (97/خامسا) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل .
13- الدكتور سعيد مبارك, احكام قانون التنفيذ رقم 45 لسنة 1980 المعدل جامعة بغداد, كلية القانون, 15, 1989, ص 233.
14- الدكتور صعب ناجي عبود مصدر سابق ص18.
15- نص المادة (97/ اولا ) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل.
16- نص المادة (12/ خامسا) من قانون بيع وايجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 المعدل
17- نص المادة (12 ثامنا) من قانون بيع وأيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 المعدل .
18- نص المادة (97/ثانيا) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل .
19- نص المادة (13/ اولا ) من قانون بيع وأيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 المعدل
20- نص المادة (98) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل.
21- نص المادة (12/ تاسعا ) من قانون بيع وأيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 المعدل
22- نص المادة (97/ خامسا) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل .
23- نص المادة (100) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل .
24- نص المادة (17/ أولا ) من قانون بيع وأيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 المعدل
25- نص المادة (102/ أولا ) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل .
26- نص المادة (104) من قانون التنفيذ العراقي رقم 45 لسنة 1980 المعدل.
27- نص المادة (19) من قانون بيع وأيجار أموال الدولة رقم (21) لسنة 2013 المعدل
28- نص المادة (13/ أولا / ثانيا ) من تعليمات رقم 4 لسنة 2017 تسهيل تنفيذ قانون بيع وايجار اموال الدولة رقم 21 لسنة 2013 المعدل .
29- نص المادة (36) اولا ثانيا) من قانون بيع و ايجار اموال الدولة رقم 21 لسنة 2013 المعدل