عرفت كل من المادة (405) مجلة الاحكام العدلية عقد الايجار بانه (بيع المنفعة المعلومة في مقابلة عوض معلوم)، والمادة (722) من القانون المدني العراقي بانه (تمليك منفعة معلومة بعوض لمدة وبه يلتزم المؤجر ان يمكن المستأجر من الانتفاع بالماجور). اذا ادعى المدعي (المؤجر) ان الايجار لشهر واحد، وادعى المدعي عليه (المستأجر) انه مشاهرة اي شهريا ولكن المدة غير محددة؛ فان عبء الاثبات يقع على عاتق المدعي عليه، واذا تعارضت بينهما ترجيح بينة المستأجر(1)، ان هذا يعني ان المدعي اذا ادعى في دعواه ان مدة عقد الايجار التي تم الاتفاق عليها مع المستأجر هي لشهر واحد، وانكر المستأجر (المدعي عليه) بدفعه بالقول ان مدة الايجار غير محددة بوقت معين؛ فان ذلك يعني انتقال عبء الاثبات اليه بعد ان تحول من مبدا السكون الى مبدا الدفاع الذي ينكر فيه عدم تحديد، مدة الايجار لشهر واحد. اما بخصوص تعارض بينة كل من المؤجر والمستأجر؛ فأن تعذر الامر مبدئيا بالاستناد الى البينة الظنية الراجحة لحسم الدعوى وحصل تعارض بين البينات المقدمة من كل طرف، فالحال يتطلب النظر الى قوة كل بينة من اجل ترجيح كفة البينة الاقوى.
ان بينة المؤجر اولى في قدر الاجرة وبينة المستأجر اولى في قدر المدة(2)، او بينة المستأجر على ان المدة كذا مرجحة على بينة المؤجر على ان المدة كذا انقص(3)، اذا قال المستأجر اجرتني شهرين وقال الآجر لا بل شهرا واحدا فإيهما اقام البينة قبلت بينته وان اقام جميعا قبلت بينة المستأجر(4)، بينة المستأجر اولى من بينة المؤجر لو اختلفا في المنفعة بان قال المؤجر: شهر والمستأجر: شهران(5).
اما عن منهجية المشرع بخصوص ذلك فقد اتجه الى توضيح ذلك بالقول في مجلة الاحكام العدلية في المادة (494)على انه: (لو استؤجر عقار شهرية كذا دراهم من دون بيان عدد الاشهر يصح العقد المبرم لكن عند ختام الشهر الاول لكل من الاجر والمستأجر فسخ الاجارة في اليوم الاول وليلته من الشهر الثاني الذي يليه واما بعد مضى اليوم الاول وليلته فليس لهما ذلك وان قال احد العاقدين في اثناء الشهر فسخت الاجارة تنفسخ في نهاية الشهر وان قال اثناء الشهر فسخت الاجارة اعتبار من الشهر الاتي تنفسخ عند حلوله وان كانت قد قبضت اجرة شهرين او اكثر فليس لاحدهما فسخ اجارة الشهر المقبوض اجرته).
اذا ابرم عقد الايجار بين المؤجر والمستأجر من دون حصول اتفاق يوضح مدته او عقد لمدة غير معلومة او اذا تعذر اثبات المدة المدعي بها، فيعتبر الايجار منعقدا للمدة المحددة لدفع الاجرة وتنتهي بانقضاء هذه المدة، بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو اوضح الى الطرف الاخر نيته بالإخلاء(6).
ان المشرع العراقي اخضع اثبات عقد الايجار للقواعد العامة، لعدم وجود نص خاص بعقد الايجار في قانون الاثبات، والتطبيق القضائي في المحاكم العراقية ان دعوى الايجار يجب ان تستند الى عقد ايجار تحريري انتهت مدته، فاذا حضر المدعي عليه او وكيله وانكر كونه مستأجر العقار لمدة شهر ففي هذه الحالة لا يجوز للمدعي ان يثبت عقد الايجار بالبينة الشخصية (الشهادة) اذا تجاوزت قيمة العقد النصاب القانوني، وهو خمسة الاف دينار وفي حالة عجزه عن الاثبات يمنح المدعي حق تحليف المدعي عليه اليمين الحاسمة، فاذا وافق على ذلك وحلف المدعي عليه فان الدعوى تكون واجبة الرد مع تحميله مصاريف الدعوى من دون العمل بالبحث في وقائع الدعوى لكي يستخلص منها مصداقية كل طرف في الدعوى(7).
يجري اثبات دعوى الايجار وفق القواعد العامة في قانون الاثبات رقم 107 لسنة 1979، وعند عجز المدعي عن الاثبات يمنح حق تحليف خصمه اليمين حسب المادة (118) من قانون الاثبات، ولا يصح تغليب العرف على الحكم القانوني الصريح بهذا الخصوص(8).
وخلاصة القول انه اذا كان العقد معقودا مشاهرة بأجرة لا تتجاوز القيمة المحددة قانونيا التي يستوجب توثيقها بمحرر رسمي واستمرار المستأجر بشغل الدار لعدة اشهر كان العقد غير محدد القيمة ووجب اثباته بالكتابة لان العقد هنا قابل للامتداد الى مدة اخرى ولا ينتهي الى ان يخطر احد العاقدين برغبته في وضع حد للعقد. واذا حصل نزاع بخصوص المدة المحددة لعقد الايجار يكون القول قول المستأجر الى ان يثبت المؤجر بالبينة الكافية للأثبات صحة ادعائه بكون مدة الاجارة لمدة شهر واحد فقط. واذا عجز عن اثبات ذلك ركن الى ضمير المستأجر بتوجيه اليمين الحاسمة، التي يترتب على ادائها من قبل المستأجر رد دعوى المؤجر وصحة دفعة بكون مدة الاجارة غير محددة المدة.
__________
1- قرار محكمة تمييز العراق رقم1555/ص/1956 في 19/9/1956 / المبادئ القضائية، القسم المدني، لأحكام محكمة التمييز، عبد الرحمن العلام، مطبعة العاني، بغداد، 1957م ص11.
2- علي قراعة, الاصول القضائية في المرافعات الشرعية, ط2, مطبعة النهضة, مصر 1344هـ- 1925م ، ص234.
3- الطريقة الواضحة الى بينة الراجحة, محمود حمزة ، جمع و نشر محمد صالح الراوي و محمد سعيد الراوي, مطبعة دار السلام بغداد, 1344هـ ص203.
4- ملجأ القضاة عند تعارض البينات, غانم البغدادي ، جمع و نشر محمد صالح الراوي و محمد سعيد الراوي, مطبعة دار السلام بغداد, 1344هـ ص80.
5- ترجيح البينات, عبد الرحمن الخصالي ، جمع و نشر محمد صالح الراوي و محمد سعيد الراوي, مطبعة دار السلام بغداد, 1344هـ. ص78.
6- م(741)مدني عراقي، م (3) من قانون الايجار رقم 87 لسنة 1979.
7- جمعية سعدون الربيعي، شرح قانون الايجار في القانون المدني، ط 1، شركة اب للطباعة والنشر، بغداد، 1991،ص148.
8- قرار محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية رقم 9/ استئنافية/85/86 في 19/11/1986، جمعة الربيعي، شرح قانون الايجار، ص150؛ (ان تسليم المأجور للمؤجر واقعة مادية يمكن اثباتها بطرق الاثبات كافة ويعتبر وضع مفتاح الدار في احدى غرفة بطلب من المؤجر تسلماً منه للمأجور) تمييز عراقي رقم 2061/ح/64 في 7/1/1965، قضاء محكمة التمييز المجلد (3) 1965؛ تمييز عراقي رقم 656/م2. 1974 في 28/8/1974، جمعة سعدون الربيعي، شرح قانون الايجار، ص150؛ (ان عقد الايجار الثبات التاريخ بتصديقه لدى الكاتب العدل يعتبر نافذاً بحق المشتري والشفيع) تمييز عراقي رقم 817/ح/956 في 24/4/1956، العلام. المبادئ القضائية، ص64..