أجاز المشرع العراقي في المادة 91 من قانون التنفيذ للمنفذ العدل أن يأذن للمدين بيع عقاره

المحجوز بما لا يقل عن القيمة المقدرة على أن تستقطع دائرة التسجيل العقاري المختصة حين البيع الدين وملحقاته ، وهذا البيع يتم دون مزايدة علنية وبالتراضي بين المدين والمشتري ، ومن شأن هذا البيع أن يحقق الاقتصاد في النفقات والمصاريف في الاجراءات  والإعلانات واختصا ا رً في الوقت والجهد ، وحصول الدائن على حقه بأيسر وأسهل السبل ، كل ذلك بشرط أن لا تقل القيمة المراد بيع العقار بها عن القيمة المقدرة له من الخبراء حين وضع اليد عليه ، وأن يصدر قرار من المنفذ العدل بالموافقة على هذا البيع ألرضائي ، ويتضمن هذا القرار رفعاً للحجز عن العقار تمهيداً لبيعه مع الزام مديرية التسجيل العقاري باستقطاع مبلغ الدين وجميع المصاريف والنفقات ، قبل تسجيل العقار باسم المشتري ، وتحويل تلك المبالغ الى مديرية التنفيذ المختصة ، أما البيع الجبري للعقار فيتم وفق أحكام قانون التنفيذ ويمر باجراءات عديدة نحددها وفق الفقرات الآتية :

الفقرة الأولى

قائمة المزايدة والإعلان عن البيع والإحالة القطعية

يقوم المنفذ العدل بتنظيم قائمة لبيع العقار ، ويدون في هذه القائمة جميع المعلومات التفصيلية عن العقار وأوصافه ، وتستمد هذه المعلومات من محضر وضع اليد الذي سبق إعداده عند وضع اليد على العقار وفق النموذج المعد والمطبوع والمتوفر في مديريات التنفيذ ، وبعد تدوين

الحقول الموجودة فيه وحفظه في الاضبارة التنفيذية ، تقوم المديرية بالإعلان عن وضع العقار

المحجوز في المزايدة العلنية وبيعه ، وتتم في هذا الإعلان دعوة الراغبين في شراء العقار الى مراجعة مديرية التنفيذ لإبداء رغبتهم في الشراء وذلك خلال ثلاثين يوماً من اليوم التالي لنشر

الإعلان في الصحف(1) ويتم نشر الإعلان في صحيفة يومية محلية واحدة أو أكثر حسب قيمة

العقار ، وتعلق نسخة من الإعلان في مديرية التنفيذ وفي مدخل العقار المحجوز ، وللمنفذ العدل أن يقرر نشر الإعلان واذاعته بوسائل الإعلام المختلفة إذا رأى أن المصلحة تدعو الى ذلك ، وحسب ما تقتضيه طبيعة العقار وقيمته(2) . ويجوز لمديرية التنفيذ في حالة تعدد المحجوزات على العقار بيعه في مزايدة واحدة مع إخبار الجهات الحاجزة الأخرى بذلك وعندئذ تنتقل الحجوزات كلها الى بدل المبيع عملاً بحكم المادة 92  من قانون التنفيذ العراقي(3)، ولا تجري مزايدة العقار إلا في مديرية التنفيذ التي يقع في منطقتها ، واذا كان العقار خارج منطقة المديرية الحاجزة ، فتجري المزايدة بطريق الإنابة وفي حالة خلو الإعلان من اي من هذه البيانات فان الإعلان يعد غير مستوف للشروط القانونية ويجب إعادة نشره ، وتبطل المزايدة إذا حصل خطأ بالإعلان في رقم القطعة المراد بيعها(4) وعدم تعليق نسخة الإعلان الخاص ببيع العقار في لوحة إعلانات المحكمة وعلى مدخل العقار يجعل الإعلان غير مستوف لشروطه مما يستدعي فسخ المزايدة واعادة الإعلان مجدداً وفق ما ترسمه المادة 95 من قانون التنفيذ(5) وتعد المزايدة مفتوحة لمدة ثلاثين يوماً وللراغب في شراء العقار مرا جعة مديرية التنفيذ الصادر منها الإعلان وايداع مبلغ لا يقل عن 10 % من القيمة المقدرة للعقار عند وضع اليد عليه كتأمينات ، إلا إذا كان الم ا زيد هو الدائن أو الشريك فيعفى من التأمينات بما يعادل دينه أو حصته(6) وفي الساعة الثانية عشر ظهراً من اليوم الثلاثين ينادى في المديرية ثلاثاً للاشتراك في المزايدة، وتجري علناً ، ولا تفتح المزايدة بأقل  70 % من القيمة المقدرة ،ثم يقرر المنفذ العدل الإحالة القطعية للمزايدة الأخيرة ، ويعتبر العرض الذي لا يزيد عليه خلال خمس دقائق نهاية للمزايدة(7) وتجدر الاشارة إلى أن القوانين المقارنة قد أقرت هذه الاجراءات  إذ  يتولى قاضي التنفيذ بعد تأكده من صيرورة الحكم المنفذ بمقتضاه نهائياً – اجراءات المزايدة بموجب

القانون المصري ويعد العرض الذي لا يزيد عليه ثلاث دقائق منهياً للمزايدة (8)

الفقرة الثانية

تبلغ المدين بالإحالة والضم بعدها

تقوم بعد ذلك المديرية بتبليغ المدين بالإحالة القطعية ، وتطلب إليه تسديد الدين والمصاريف

خلال عشرة أيام اعتبا ا ر من اليوم التالي لتبليغه والا فان العقار سيسجل باسم المشتري ، وتسمى هذه الإخبارية ب ) الإخبارية الثالثة ( وتكون مديرية التنفيذ هي المسؤولية عن اجراء هذا التبليغ حتى وان أناب مديرية أخرى في معاملة الحجز والبيع ، فإذا سدد المدين الدين خلال تلك المدة المذكورة فتقرر المديرية فسخ الإحالة القطعية ورفع الحجز عن العقار ، أما إذا امتنع وقام المشتري في المزايدة العلنية بتسديد بدل المزايدة ورسم التسجيل العقاري ومصاريفه ، فيعد مالكاً لعقار المبيع بانتهاء الأيام العشرة الممنوحة للمدين لتسديد الدين ومصاريفه(9)هذا وقد أجاز قانون التنفيذ النافذ الضم على بدل المزايدة الأخير قبل انقضاء الأيام العشرة ويكلف المدين بأداء الدين خلالها والا سجل العقار باسم المشتري على أن لا تقل الضم عن 5% من البدل الأخير وعندئذ تفتح المزايدة لمدة ثلاثة أيام ثم تجر بعدها الإحالة النهائية(10) . أما بالنسبة لموقف القوانين المقارنة فقد أقرت بتبليغ المدين بالإحالة إلا أنها لم تنص بشكل واضح على الضم بعد تلك الإحالة (11)

الفقرة الثالثة

تملك المشتري للعقار وتسلمه المبيع

يلزم المشتري بدفع بدل المزايدة ورسوم التسجيل العقاري ومصاريفه خلال ) 15 يوماً( من تأريخ الإحالة النهائية والا عد ناكلا (12) ويعد المشتري بذلك مالكاً للعقار بانتهاء مدة العشرة أيام الممنوحة للمدين ، واذا تم تسجيل العقار باسم المشتري وصدر السند من مديرية التسجيل العقاري بذلك هنا لا يجوز الطعن باجراءات البيع كونها قد انتهت واذا تخلف المزايدة الذي رست المزايدة بعهدته عن  تسديد بدل المزايدة خلال ) 15 يوماً( ، ولم يحصل ضم على بدل المزايدة الأخير يعد ناكلا (13) ويعرض العقار على المزايد ما قبل الأخير الذي كف يده بالبدل الذي عرضه ، فإذا قبل فيسجل العقار باسمه وتتم تضمين الناكل الفرق بين البدلين ، أما إذا رفض فيجري مزايدة جديدة وفق الاجراءات  المرسومة قانون اً(14)، ويجوز تنازل المشتري عن العقار المبيع وفسخ المزايدة لعدم تسجيل العقار المحجوز في مديرية التسجيل العقاري(15) وبعد انتهاء كل تلك الاجراءات  يقع على عاتق مديرية التنفيذ الالتزام ا بتسليم العقار المبيع بالمزايدة الى المشتري خلال شهر من تاريخ تسجيله باسمه في مديرية التسجيل العقاري ، فإذا انتهت هذه المدة دون تسليم العقار فتقوم المديرية بالتخلية الجبرية ما لم يمنع قانون آخر(16) ، وقد تطرقت القوانين المقارنة الى هذه الفقرة بشكل واضح وجلي وأدرجتها

ضمن الآثار الخاصة بالبيع الجبري بالنسبة للمشتري(17)

__________________

1- المادة ) 93 /أولاً( من قانون التنفيذ الع ا رقي النافذ المعدل .

2- ينظر :قرار محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية المرقم 237 /تنفيذ// 1989في 10/5/ 1989 ، مشار اليه لى : هادي عزيز علي ، المبادئ القانونية في قضاء استئناف بغداد بصفتها التميزية / قانون التنفيذ ، بغداد ، مطبعة الزمان ، 1999 ، ص 155

3- قرار محكمة استئناف أربيل بصفتها التمييزية المرقم ) 37 /ت.ب/ 2002 في 22 (/7/2000 ، مشار اليه لدى : عثمان ياسين علي ، المبادئ والتطبيقات في قرارات محكمة استئناف أربيل . بصفتها التمييزية ، أربيل 2010 ، ص 88

4- قرار محكمة التمييز العراقية المرقم 29 /هيئة عامة2/1979، مجموعة الاحكام العدلية

، العدد الأول ، السنة السابعة ، 1976 ، ص 199.

5- قرار محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية المرقم 839 /تنفيذ/ 1992 في 11/10/1992 ، المبادئ القانونية ،  ص16.

6- المادة ) 97 /أولا ( من قانون التنفيذ العراقي النافذ المعدل .

7- المادة ) 97 /ثانياً( من قانون التنفيذ العراقي النافذ المعدل

8- المادة 439 من قانون المرا فعات المدنية والتجارية المصري النافذ المعدل . (

9- المادة ) 102 /ثانياً( من قانون التنفيذ العراقي النافذ المعدل

10-  المادة ) 97 / ا ربعاً وخامساً( من قانون التنفيذ العراقي النافذ المعدل . (

11- المادة ) 97 / ا ربعاً وخامساً( من قانون التنفيذ العراقي النافذ المعدل . (

12- ينظر : د. سيد أحمد محمود أصول التنفيذ الجبري ، دار النهضة العربية للطباعة والنشر ، القاهرة ، 2009، ص 601 (

13- المادة ) 102 /أولاً( من قانون التنفيذ العراقي النافذ المعدل . (

14- د. عصمت عبد المجيد بكر ، تنفيذ الأحكام والمحرارت ، شرح قانون التنفيذ رقم ) 45 ( لسنة 1980 المعدل في ضوء تطبيقاته العملية ، ط 1 ، منشو ا رت جامعة جيهان الخاصة ، أربيل ، 2012 ، ص 320 (

15- فوزي كاظم المياحي ،التنفيذ الجبري ، دار الكتب ،بغداد، 2012 ، ص 225 .

16- المادة ) 105 /أولاً( من قانون التنفيذ العراقي النافذ المعدل .

17- د. طلعت دويدار ، النظرية العامة للتنفيذ القضائي ، ط 1، منشو ا رت الحلبي الحقوقية ، (. بيروت ، لبنان ، 2008 ، ص 493>