إن نظام التحرير باعتباره خياراً ممنوحاً للحائز، يستطيع من خلاله تفادي مباشرة إجراءات  التتبع في مواجهته ، وتخليص العقار من الرهن التأميني المسجل عليه وبقية الحقوق الأخرى لكن نظام التحرير ، وان كان يتضمن الكثير من المزايا ، إلا انه لا يخلو من العيوب وذلك سنبحث مزاياه وعيوبه بالنسبة الى الدائنين المرتهنين والحائز والمدين والمصلحة العامة .

أولا:- مزايا التحرير : يحقق تحرير العقار الكثير من المزايا بالنسبة للحائز والمدين الراهن والدائنين المرتهنين والمصلحة العامة على حد سواء :-

1-بالنسبة الى الحائز:- إن التحرير هو خيار يستطيع من خلاله حائز العقار تفادي مباشرة إجراءات  نزع الملكية في مواجهته ، وتتحقق مصلحة الحائز في التحرير  إذا كان الدين المضمون بالرهن اكبر من قيمة العقار(1). ففي هذه الحالة ليس من مصلحة الحائز وفاء الدين والرجوع بما دفعه زيادة عما هو مستحق في ذمته، وخاصة في الحالات التي لا يكون هناك أموال أخرى ضامنة للدين نفسه ، لذلك من الأفضل للحائز أن يقوم بعرض قيمة العقار المرهون على الدائنين المرتهنين، فإذا قبلها الدائنين تمكنوا من الحصول على قيمة العقار دون مباشرة إجراءات  نزع الملكية، ولهم الحق كذلك بالرجوع على المدين بباقي الدين(2). فالتحرير يحقق مصلحة الحائز، حيث يستطيع تحرير العقار من كل الحقوق المسجلة عليه دون أن يدفع أكثر من قيمة العقار المرهون، وبالتالي يتيح للحائز الاحتفاظ بملكية العقار دون أن يلتزم بدفع ما يزيد على قيمة العقار مهما بلغت الديون التي تثقله. والتحرير يحقق مصلحة أخرى للحائز تتمثل بقدرة الحائز على التخلص من الديون قبل حلول اجلها(3) . فالحائز يحق له مباشرة إجراءات  التحرير بمجرد انتقال ملكية العقار المرهون إليه واكتسابه صفة الحائز ودون الحاجة الى الانتظار الى وقت حلول اجل الدين أو أن يطلب الدائنون استيفاءه بالإضافة الى ذلك ، فان التحرير يحقق للحائز نوعاً من الاستقرار فيما يتعلق بملكيته للعقار المرهون ، إذ إن الدائنين أما أن يقبلوا عرض الحائز وهو ما يؤدي الى دفع الحائز للمبلغ الذي عرضه عليهم ومن ثم تخلص له ملكية العقار أو أن يرفض الدائنون العرض ويطلبوا بيع العقار وفي هذه الحالة يحق للحائز الدخول في إجراءات  المزايدة ، وقد يرسو المزاد عليه فتتخلص له الملكية مطهرة ، وقد ترسو على غيره فيتأكد مصير ملكيته بزوالها عنه(4).وبذلك فان التحرير يحقق مصلحة للحائز من خلال حسم موقف العقار المرهون .

2-بالنسبة الى المدين الراهن : إن تحرير العقار وان كان مقرراً في الأصل لمصلحة الحائز لدفع تتبع المرتهن للعقار المرهون ، إلا انه مفيد كذلك للمدين الراهن فهو يسهل عليه عملية بيع العقار المرهون(5) ، فهو يسهل عليه الحصول على مشترٍ إذا أراد بيع العقار . إذ لولا حق التحرير لامتنع الناس عن التعامل بالعقار المرهون لعدم استطاعة أياً منهم  الاحتفاظ بملكيته إلا إذا دفع أكثر من قيمة العقار الذي اشتراه. وبذلك فان مشتري العقار المرهون إذا منح حق تحرير العقار، فانه لا يتردد في شرائه ، وفي هذه الحالة يستطيع حبس الثمن الذي اشترى به العقار المرهون، ولا يدفعه الى المدين الراهن وإنما يقوم بعرض قيمته على الدائنين المرتهنين المسجلة حقوقهم قبل تسجيل سند ملكيته من اجل تحريره من الرهن(6). كذلك فان تحرير العقار يحقق مصلحة المدين الراهن إذا كان هو البائع للعقار المرهون ولم يدفع الحائز الثمن إليه، وإنما دفعه الى الدائنين المرتهنين لكي يحرروه من الرهن – وبذلك فان التحرير يحول دون قيام الحائز بالرجوع على المدين الراهن  بدعوى ضمان الاستحقاق. وذلك في حالة لو تم نزع ملكية العقار من تحت يده (7).

3-بالنسبة الى الدائنين المرتهنين :- إن المصلحة التي يحققها نظام التحرير للدائنين المرتهنين ، تتمثل في انهم  يحصلون على القيمة الحقيقة للعقار المرهون وهذا يغنيهم عن اتخاذ إجراءات  نزع الملكية الطويلة والمعقدة ويريحهم من متاعبها، وان كان ثمن العقار المرهون لا يكفي لسداد جميع ديونهم ولكنهم لا يحصلون من العقار المرهون أكثر من ثمنه أو قيمته(8).

4-بالنسبة الى المصلحة العامة:-  ان المزايا السابقة التي يحققها نظام التحرير تنعكس إيجابا على المصلحة العامة  من خلال تسهيل التعامل بالعقارات المرهونة، إذ انه يسهل التصرف بها بالبيع و بغيره من التصرفات ، حتى وان كانت الديون تتجاوز قيمة هذا العقار فإذا أراد المشتري شراء العقار المرهون ، وكان من حقه تحرير العقار ففي هذه الحالة يقدم على شرائه. ومن ثم يقوم بعرض قيمته على الدائنين المرتهنين ليحرره من الرهن.

ثانياً : عيوب التحرير:- يلاحظ ان مزايا التحرير تشمل الحائز والدائنين المرتهنين والراهن والمصلحة العامة بينما العيوب تقتصر على الدائنين المرتهنين والاقتصاد الوطني فقط. إذ إن قيام الحائز بعرض التحرير على الدائنين المرتهنين يجبرهم على اختيار احد أمرين. أما قبول العرض أو رفض العرض وطلب بيع العقار في وقت قصير، فإذا اختاروا قبول عرض الحائز تعرضوا لعدة مخاطر، أولها إن هذا فيه إجبار لهم على ايفاء حقوقهم قبل حلول اجلها وهو ما يسمى بالوفاء المبتسر وبالتالي يحرمهم من الفائدة التي كان يحصلون عليها، فقد يكون للدائنين مصلحة من اجل الدين، وبذلك فالتحرير يضر بالدائنين فهو يجردهم من حقهم على الرغم منهم، فالحائز يستطيع أن يباشر إجراءات  التحرير حتى وان كان اجل الدين لم يحل بعد(9). وثاني المخاطر التي يتعرض لها الدائنون إذا قبلوا عرض الحائز. هو أن قبول العرض يجبر الدائنين على قبول وفاء جزئي لحقوقهم عندما يكون المبلغ الذي يعرضه الحائز قليلاً ولا يفي بجميع الديون (10). يضاف الى ذلك انه قد يكتسب الحائز جزء من العقار المرهون ، فإذا قام الحائز بتحرير هذا الجزء من العقار المرهون ، فان هذا يعد خروجاً على قاعدة عدم تجزئة الرهن(11). أما إذا رفض الدائنون عرض الحائز وجب عليم أن يطلبوا بيع العقار خلال مدة قصيرة (( ثلاثون يوماً من آخر إعلان رسمي )) وقد يكون الوقت غير مناسب لطلب بيع العقار ، كما لو كانت أسعار العقارات منخفضة بسبب العوامل الاقتصادية مثلاً وبالتالي الحصول على ثمن قليل لا يفي بجميع ديون الدائنين المرتهنين، بالإضافة الى ذلك ، فان التحرير يؤدي الى الأضرار بالاقتصاد الوطني لأنه يؤدي الى إحجام الدائنين عن توظيف أموالهم في القروض العقارية أو تشددهم في إقراضها(12). وبسبب هذه المساوىء التي يسببها التحرير الى الدائنين المرتهنين ، فان بعض من التشريعات لم تأخذ بهذا النظام ، كما هو الحال في القانون المدني الألماني ، فالفقهاء الألمان يعتبرون التحرير نزعاً للملكية دون تعويض ، على أساس إن المرتهن يسلب منه حق الرهن على الرغم من عدم حصوله على حقه كاملاً أو أن لا يحصل على شيء إذا كان متأخراً في المرتبة (13). ويبدو ان رأي الفقهاء الألمان لا يمكن الأخذ به ، وذلك لان الدائن المرتهن يحق له رفض عرض الحائز بتحرير العقار ، كذلك فان الدائن المرتهن عندما يرفض العرض ويطلب بيع العقار بالمزاد العلني ، فانه قد لا يحصل على أكثر من قيمته، والتي عرضها الحائز ، وبالتالي نصل الى النتيجة ذاتها وهي عدم استيفاء الدائن المرتهن لكل حقه أو أن لا يحصل على شيء إذا كانت مرتبته متأخرة . ومن خلال ما تقدم يمكن القول ان تحرير العقار وان كان يتضمن بعض العيوب ، إلا انه لا يخلو من المزايا التي تتفوق على عيوبه ، إذ انه يحقق مصلحة الحائز والمدين الراهن والدائنين المرتهنين والمصلحة العامة على حد سواء . ولذلك فان عيوب التحرير لم تثن مشرعنا عن الأخذ به.

_____________________

- أنظر، د.جلال محمد إبراهيم ،  مصدر سابق ، ص304.

2-أنظر،  د. محمد وحيد الدين سوار ،  الحقوق العينية التبعية ، مصدر سابق، ص 119. عبد الرزاق السنهوري ،  الوسيط ، ج10، مصدر سابق، ص541.  حسام الدين كامل الاهواني ،  التأمينات العينية في القانون المدني الكويتي ، الجزء الأول ، الطبعة الاولى ، مؤسسة دار الكتب ، الكويت ، 1985، ص553.

3- أنظر، د. محمد علي امام ،  مصدر سابق، ص362. سليمان مرقس ،  التأمينات العينية ، مصدر سابق، ص248.

4- أنظر ،  د.جلال محمد إبراهيم ، مصدر سابق، ص305.

5- أنظر،  Josserand ,op,cit,P.1022.

6- أنظر، د. محمد طه البشير ، الوجيز في الحقوق العينية التبعية، مصدر سابق، ص143. علي هادي العبيدي ،  مصدر سابق،ص366.

7-أنظر، د. محمد وحيد الدين سوار ،  الحقوق العينية التبعية ، مصدر سابق،ص120.

8- أنظر، د. نبيل إبراهيم سعد ،  مصدر سابق، ص128. سليمان مرقس ،  التأمينات العينية ، مصدر سابق،249 . د.محمد لبيب شنب ،  مصدر سابق، ص95.

9- أنظر، علي هادي العبيدي ،  مصدر سابق ، ص367.د. شمس الدين الوكيل ،  مصدر سابق ، ص344.

10- أنظر،  د.عبد الرزاق السنهوري ،  الوسيط ،ج10، مصدر سابق ، ص423. د.غني حسون طه،  محمد طه البشير، الوجيز في الحقوق العينية التبعية، مصدر سابق ، ص457.

11- أنظر، د.نبيل إبراهيم سعد ،  مصدر سابق ، ص 128. منصور مصطفى منصور ،  مصدر سابق،ص139. د.رمضان ابو السعود ،  مصدر سابق، ص404.

12-أنظر ،  د.جلال محمد إبراهيم ،  مصدر سابق ، ص308.

13- نقلاً عن، د.احمد سلامه ،  التأمينات المدنية، مصدر سابق، ص277.