من المعلوم إن المزاد قد يرسو على الحائز وقد يرسو على غيره ، فإذا رسا على الحائز فلا يكون هناك انتقال للملكية بالمعنى الحقيقي حيث ان رسو المزاد في هذه الحالة لا يكون إلا مؤكداً لانتقال الملكية الى الحائز ، فالحائز يعد مالكاً بمقتضى سند ملكيته الأصلي . ومن ثم لا تكون هناك حاجة لتسجيل العقار باسم الحائز ، بل يكفي تأشير قرار رسو المزاد على سند ملكية الحائز الأصلي (1). أما إذا رسا المزاد على الغير ، فانه يتلقى حقه من الحائز بمقتضى حكم مرسي المزاد ، ويلاحظ في هذه الحالة بان الملكية لا تنتقل الى الغير بمجرد صدور قرار رسو المزاد ، وإنما تكون هناك عدة شروط لانتقال الملكية الى الغير ، وبالإضافة الى هذه الشروط لابد من تحديد الحالة التي تنتقل بها الملكية الى الغير وهذا ما سنبحثه في الفرعين الآتيين:-

الفرع الأول : شروط انتقال الملكية.

الفرع الثاني : الحالة التي تنتقل بها الملكية.

الفرع الأول

شروط انتقال الملكية

إن ملكية العقار المرهون لا تنتقل من الحائز الى الراسي عليه المزاد بمجرد صدور قرار رسو المزاد، وإنما لا بد من توافر عدة شروط لانتقال الملكية الى الراسي عليه المزاد ، وهذه الشروط هي(2): -

أولاً : أن تكون إجراءات المزايدة العلنية صحيحة :- ان بيع العقار المرهون عن طريق المزاد العلني يتضمن الكثير من الإجراءات القانونية التي يجب إتباعها لكي يكون البيع صحيحاً(3). ومن هذه الإجراءات ضرورة تبليغ الحائز والمدين بدفع الدين ، ووضع اليد على العقار المرهون من قبل رئيس الدائرة المختص وتنظيم قائمة للمزايدة ، وكذلك الإعلان عن وضع العقار في المزاد العلني، وضرورة تقديم التأمينات القانونية من قبل المزايدين، وتحديد الساعة واليوم الذي تجري فيه المزايدة وغير ذلك من الإجراءات التي حددها القانون(4). فإذا تم بيع العقار المرهون دون إتباع هذه الإجراءات ، فان إجراءات التنفيذ تكون تبعاً لذلك غير صحيحة وبالتالي لا تنتقل الملكية الى الراسي عليه المزاد. وهذه الإجراءات أشار إليها قانون التسجيل العقاري في المواد (161-185) بالإضافة الى أحكام قانون التنفيذ وقانون المرافعات المدنية الخاصة بالبيع والمزايدة التي تطبق في حالة إذا لم يكن هناك نص في قانون التسجيل العقاري(5).

ثانياً : يشترط أن يكون العقار المرهون مملوكاً للمدين أو للحائز لكي تنتقل ملكيته الى الراسي عليه المزاد. فإذا لم يكن مملوكاً الى أياً منهم فان الملكية لا تنتقل الى المشتري لان فاقد الشيء لا يعطيه ، وبذلك فان بيع ملك الغير لا ينقل الملكية الى الراسي عليه المزاد سواء كان البيع اختيارياً أم جبرياً(6).

ثالثاً: أن يكون حكم مرسي المزاد قد تم تسجيله:- إذا رسا المزاد على الغير فانه يتلقى حقه من الحائز استناداً الى حكم مرسي المزاد، ولكن يلاحظ بان الملكية لا تنتقل إليه إلا إذا قام بتسجيل حكم مرسي المزاد. فالحائز يبقى هو المالك للعقار حتى تسجيل حكم مرسي المزاد باسم الغير(7) . وقد أشارت المادة (687) من قانون المرافعات المصري الى ضرورة تسجيل حكم مرسي المزاد ، إذ نصت ((يقوم قلم الكتاب بالنيابة عن ذوي الشأن بطلب تسجيل حكم مرسي المزاد خلال ثلاثة أيام التالية لصدوره...)). أما بالنسبة الى قانون التسجيل العقاري ، فقد نصت المادة (181/1) منه على ((يسجل العقار باسم المشتري أو المتفرغ بعد دفعه البدل والرسوم القانونية)). ومن خلال الرجوع الى المادة (175/1) من القانون ذاته، نلاحظ بأنها تكلف المشتري بدفع بدل الشراء مع الرسوم بعد انتهاء الإحالة النهائية، وتمهله مدة لا تزيد عن خمسة عشر يوماً لدفع البدل والرسوم ، إذ إن ملكية العقار تنتقل الى المشتري إذا دفع البدل والرسوم وسجل العقار باسمه(8). وبذلك فان ملكية العقار المرهون لا تنتقل الى الراسي عليه المزاد إلا بعد تسجيل حكم مرسي المزاد وهذا ما اخذ به قانون التسجيل العقاري في العراق وقانون المرافعات المصري. وإذا كان يشترط لانتقال الملكية الى الراسي عليه المزاد تسجيل حكم مرسي المزاد، فما هو حكم تنازل الراسي عليه المزاد عن العقار الى الغير قبل تسجيله باسمه في دائرة التسجيل العقاري، وما هو الحكم إذا توفى الراسي عليه المزاد بعد دفع البدل وقبل تسجيل العقار باسمه؟ بالنسبة الى التسأول الأول ، فقد أشارت إليه المادة (181/3) من قانون التسجيل العقاري ، إذ نصت ((3- يجوز للمحال عليه التنازل عن العقار الذي اشتراه أو تفرغه لآخر وحينئذ يجري التسجيل باسم المتنازل له بعد دفع الرسوم)). ويمكن القول ان ما نصت عليه المادة (181) من قانون التسجيل العقاري هو أمر منقد، وذلك لان المحال عليه لا يملك العقار إلا بعد تسجيله باسمه في دائرة التسجيل العقاري ولا يحق له التصرف فيه والتنازل عنه الى الغير. ولهذا يمكن القول بأنه لايجوز إعطاء المحال عليه الحق بالتنازل عن العقار إلا بعد تسجيله باسمه في دائرة التسجيل العقاري ، فلكي يتصرف الشخص في حق من الحقوق ، يجب أن يثبت له أولاً، ومن ثم فلا يجوز التصرف بهذا الحق قبل وجوده وهو غير موجود بأي حال من الأحوال قبل التسجيل. وقد أيد القضاء ما جاءت به المادة (181) من قانون التسجيل العقاري ، فقد قضت محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية بهذا الخصوص بأنه ((لا يوجد في قانون التنفيذ ما يمنع أن يتنازل المشتري - المحال إليه العقار- الى الغير خاصة إذا كان الغير من أصوله أو فروعه أي انتفاء عنصر المضاربة في المزايدات التي تجريها المحاكم ودوائر التنفيذ شرط أن يدفع المتنازل له رسم تسجيل العقار مضاعفاً))(9). وجاء في قرار آخر صادر من المحكمة ذاتها ((إن قانون التنفيذ جاء خالياً من نص يمنع تنازل المشتري الذي أحيل بعهدته العقار إحالة نهائية وسدد كامل البدل والمصاريف من التنازل عنه لمن يشاء بشرط إشعار دائرة التسجيل العقاري المختصة بذلك لاستيفاء رسم التسجيل مضاعفاً.....))(10). ويلاحظ من خلال الأحكام السابقة، أنه لكي يستطيع المحال عليه العقار ((المشتري)) التنازل عنه لابد من توافر عدة شروط وهي :-

1- يجب أن يحصل التنازل بعد إحالة العقار على المشتري إحالة نهائية وقبل تسجيل العقار باسمه في دائرة التسجيل العقاري.

2- يجب أن يقوم المحال عليه العقار بدفع بدل المزايدة وكافة المصاريف.

3- إشعار دائرة التسجيل العقاري لتسجيل العقار باسم المتنازل له على شرط أن يقوم بدفع رسم تسجيل العقار باسمه مضاعفاً.

4- يجب إلا يكون المتنازل له من الأشخاص الذين لا يحق لهم الاشتراك في المزايدة كالمجنون والمعتوه والمحجوز أو من الأشخاص الذين أشارت إليهم المادة (181) من قانون التسجيل العقاري(11).

 5- يشترط أن يصادق المنفذ العدل على التنازل ، حيث إن التنازل يعد بمثابة عقد بيع وشراء بعد المزايدة ، لذلك يجب أن يجري أمام الجهة المختصة لتسجيل العقد(12). أما بالنسبة الى التسأول الثاني ، وهو حكم توفي الراسي عليه المزاد بعد دفع البدل وقبل تسجيل العقار باسمه ، فقد أشارت المادة (181/2) من قانون التسجيل العقاري الى حكم هذه الحالة ، إذ نصت ((إذا توفي المشتري أو المتفرغ بعد الإحالة النهائية ودفع البدل يسجل العقار باسم ورثته الشرعيين)).ففي هذه الحالة يتم تسجيل العقار باسم ورثة المشتري أو المتفرغ في حالة قيامهما بدفع بدل الشراء. ويلاحظ على الفقرة الثانية من المادة (181) من قانون التسجيل العقاري إنها لم تشر الى حكم توفي المشتري قبل دفع البدل وإبداء الورثة رغبتهم في دفع البدل وتسجيل العقار بأسمائهم وقد ظهر رأي في الفقه(13) . ذهب الى انه من العدالة إعطاء الورثة الحق بطلب تسجيل العقار بأسمائهم ما دام باستطاعة الورثة تسديد بدل المبيع ، ونحن نؤيد هذا الرأي الفقهي وندعو الى تعديل الفقرة الثانية من المادة (181) من قانون التسجيل العقاري لتصبح بالشكل الآتي ((إذا توفى المشتري أو المتفرغ بعد الإحالة النهائية يسجل العقار باسم ورثته الشرعيين سواء قام المشتري أو المتفرغ بدفع البدل أم لم يدفعه ولكن في الحالة الأخيرة لا يسجل العقار باسم الورثة إلا إذا ابدوا رغبتهم بدفع البدل وتسجيل العقار بأسمائهم)).

الفرع الثاني

الحالة التي تنتقل بها الملكية

إذا انتقلت ملكية العقار المرهون الى الراسي عليه المزاد بعد تحقق شروط الانتقال ، فما هي الحالة التي تنتقل بها الملكية ، بعبارة أخرى ، هل إن ملكية العقار تنتقل الى المشتري بالمزاد بالحالة التي كانت عليها في يد المالك السابق ، أم إن حكم مرسي المزاد ينشئ للمشتري ملكية جديدة خالية من كافة الالتزامات التي كانت تثقل العقار في يد مالكه السابق؟  إن ملكية العقار تنتقل الى المشتري بالمزاد بالحالة التي كانت عليها في يد المالك السابق لهذا العقار ، فالشخص لا ينقل الى من يخلفه من الحقوق أكثر مما كان له(14)، وقد أشارت المادة (447) من قانون المرافعات المصري الى ان الحكم المسجل بإيقاع البيع لا ينقل الى المشتري سوى ما كان للمدين أو الحائز أو للكفيل العيني من حقوق في العقار المبيع. واستناداً الى ذلك قد يكون على العقار المبيع بالمزاد العلني حق مجرى أو حق مسيل أو حق انتفاع . فان العقار ينتقل الى المشتري بالمزاد وهو محمل بهذه الحقوق(15). وقد أشار القضاء المصري على انتقال الملكية الى المشتري وهي محملة بحقوق الإرتفاق والانتفاع(16).

وقد يكون العقار مؤجراً ، ففي هذه الحالة يجب التمييز بين حالتين .

الحالة الأولى ،  وفيها يكون عقد إيجار العقار ثابت التاريخ قبل وضع اليد عليه، ففي هذه الحالة يجب مراعاة المادة(14/1) من قانون تنظيم إيجار العقار رقم 78 لسنة 1979، والتي تشير الى حلول المالك الجديد للعقار محل المالك القديم في الحقوق والالتزامات. أي إن العقار إذا كان مؤجراً وكان سند الإيجار ثابت التاريخ قبل وضع اليد على العقار فان هذا التصرف يسري في مواجهة المشتري بالمزاد باعتباره المالك الجديد للعقار المؤجر. ولكن يلاحظ بان المشتري إذا لم يكن يعلم بان العقار مؤجر ففي هذه الحالة يحق له الطلب من المحكمة بإبطال المزايدة.

الحالة الثانية ، والتي يكون فيها عقد إيجار العقار لاحقاً لوضع اليد عليه، فهذا العقد لا يسري في مواجهة المشتري بالمزاد ولكنه يكون نافذاً لحين تسجيل العقار باسم المشتري(17).

_____________________

-انظر ص 175 من الرسالة.

2- انظر، في شروط انتقال الملكية فتحي والي ، مصدر سابق، ص516.

3- انظر، د.غني حسون طه ، محمد طه البشير ، مصدر سابق ، ص450. سعيد مبارك ، مصدر سابق، ص245.

4- انظر، المبحث الأول من هذا الفصل ، حيث حددنا إجراءات البيع بالمزايدة العلنية.

5- انظر المادة (185) من قانون التسجيل العقاري.

6- انظر بهذا الخصوص ، ( نقض مدني 22 يناير 1959) حيث جاء فيه (لا يتملك الراسي عليه المزاد إلا القدر المملوك حقيقية للمدين المنزوعة ملكيته) نقلاً عن د. فتحي والي، مصدر سابق،ص516.

7- انظر، د.غني حسون طه ، محمد طه البشير، مصدر سابق،ص472. مفلح عواد القضاة ، مصدر سابق، ص344.د.احمد أبو الوفا ، إجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية بمقتضى قانون أصول المحاكمات اللبناني ، مصدر سابق،ص540.

8- انظر بخصوص تسجيل حكم مرسي المزاد (نقض 27/2/1986- رقم 2136- سنة 52 ق) حكم أشار إليه، د.احمد أبو الوفا، التعليق على نصوص قانون المرافعات ، مصدر سابق، ص1466.

9- رقم القرار 2133/ تنفيذ /1996 ، تاريخ القرار 30/12/1996. أشار إليه ، هادي عزيز علي، مصدر سابق، ص68.

10- رقم القرار 264 / تنفيذ /1996 ، تاريخ القرار 6/3/1996 ، انظر ، المصدر نفسه ، ص68.

11- انظر ص 171 من الرسالة. حيث حددنا الأشخاص الذين لا يحق لهم الاشتراك في المزايدة.

12- انظر ، قرار محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية ، رقم القرار 1177/ تنفيذ 1997، تاريخ القرار 21/6/1997. أشار إليه، هادي عزيز علي ، مصدر سابق، ص170.

13-عامر خطاب عمر، مصدر سابق،ص239.

14- انظر، عامر خطاب عمر ، مصدر سابق،ص72. د.احمد أبو الوفا، إجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية ، مصدر سابق، ص773.

15- انظر، عامر خطاب ، مصدر سابق ،ص72. د.احمد أبو الوفا ، إجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية بمقتضى قانون أصول المحاكمات اللبناني ، مصدر سابق، ص541.

16- انظر قرار محكمة النقض المصرية (22/1/1959/ سنة 1ق ص68) أشار إليه، قدري عبد الفتاح الشهاوي ، مصدر سابق،ص767.

17- انظر ، د. سعيد مبارك ، مصدر سابق، ص234. عامر خطاب عمر، مصدر سابق،ص85.