إذا تم بيع العقار بالمزاد العلني ، فهل إن هذا البيع يحرر العقار من كافة الحقوق المسجلة عليه، أم إن هذا البيع يحرر العقار من الحقوق العينية التبعية فقط؟ نلاحظ بان المادة (1316/2) من القانون المدني العراقي نصت على ((وإذا بيع العقار المرهون بالمزايدة العلنية سواء كان ذلك في مواجهة الراهن ، أو الحائز فان الحقوق المسجلة على هذا العقار تنقضي بإيداع الثمن الذي رست به المزايدة في صندوق المحكمة وما وعاد من المبالغ الى الدائنين الذين لم يراجعوا، يوضع باسم أصحابه في احد المؤسسات المالية المعروفة)). وهذا يدل على إن البيع بالمزاد العلني في القانون المدني العراقي يحرر العقار من كافة الحقوق المسجلة عليه، سواء كانت حقوق عينية تبعية كالرهن التأميني والرهن الحيازي وحقوق الامتياز، أو كانت حقوق عينية أصلية كحق الانتفاع و الإرتفاق، فهذه المادة لم تفرق بين نوعي الحقوق العينية حيث أشارت الى إن الحقوق المسجلة على هذا العقار تنقضي بإيداع الثمن . أما بالنسبة الى موقف التشريعات المقارنة ، نلاحظ بأنها قد تباينت في موقفها من الأثر الذي يترتب على بيع العقار بالمزاد العلني، إذ نلاحظ إن المشرع المصري قد نص في المادة (450) من قانون المرافعات على انه ((يترتب على تسجيل حكم إيقاع البيع أو التأشير به وفقاً لحكم المادة 448 تطهير العقار من حقوق الامتياز والاختصاص و الرهون  الرسمية و الحيازية التي أعلن أصحابها بإيداع قائمة شروط البيع وأخبروا بتاريخ جلسته طبقاً للمادتين 417، 426 ولا يبقى لهم إلا حقهم في الثمن))(1). وهذا يدل على البيع بالمزاد العلني لا يطهر العقار من كافة الحقوق المسجلة عليه ، وإنما يقتصر التطهير على حقوق الامتياز والاختصاص و الرهون الرسمية و الحيازية. أما بالنسبة الى المشرع الأردني فانه لم يورد في القانون المدني نصاً صريحاً يشير الى إن البيع بالمزاد العلني يطهر العقار من الحقوق المسجلة عليه. و إزاء هذا النقص التشريعي ذهب رأي في الفقه هناك الى إن بيع العقار بالمزاد العلني يطهر العقار من الحقوق المسجلة عليه(2)، وقد استند في ذلك على المادة (88) من قانون الإجراء الأردني، إذ نصت ((أصحاب الديون الذين لم تؤمن ديونهم بالمال غير المنقول الذي وضع تأميناً لدين شخص آخر غيرهم ، يجوز لهم ان يحجزوا عليه ويبيعوه ولو لم يكن قد حل اجل الدين المؤمن بالمال غير المنقول المذكور ، وفي حال بيعه يدفع أولاً الدين المؤمن عليه بالمال غير المنقول وفقاً لسند التأمين وما زاد على ذلك ، يدفع للحاجزين الآخرين)). فهذه المادة تعطي للدائنين العاديين الذين لم تؤمن ديونهم بالمال غير المنقول، الحق بحجز وبيع المال غير المنقول حتى وان كان أجل الدين المؤمن عليه بالمال غير المنقول لم يحل بعد، فإذا ما بيع العقار بالمزاد العلني فان حقوق الدائنين المرتهنين على العقار المرهون تنقضي ويتحرر العقار منها وينصب حقهم على ثمن العقار ، حيث يستوفون منه ديونهم وما زاد على ذلك يدفع للحاجزين الآخرين. ومن خلال ما تقدم يمكن القول ، بان القانون المدني العراقي كان موفقاً حيث انه أشار وبنص صريح الى إن البيع بالمزاد العلني يحرر العقار من كافة الحقوق المسجلة عليه ، وهذا بخلاف القوانين الأخرى والتي أشارت الى تحرير العقار من بعض الحقوق المسجلة عليه أو التي لم تشر بنص صريح الى تحرير العقار من الحقوق المسجل عليه في حالة بيع العقار بالمزاد العلني.  وإذا كان البيع بالمزاد العلني يحرر العقار من الحقوق المسجلة عليه فما هو حكم الحقوق التي رتبها الحائز على العقار المرهون ، هل إن العقار يتحرر منها إذا رسا المزاد على الحائز أم لا يتحرر؟ بالنسبة الى حكم الحقوق التي رتبها الحائز على العقار المرهون أثناء تملكه للعقار المرهون ، فان العقار لا يتحرر منها وذلك في حالة رسو المزاد على الحائز، لأنه عندما رتب هذه الحقوق على العقار المرهون كان مالكاً له، فالحائز يعد مالكاً للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلي ومن ثم فلا يوجد مبرر لانقضاء هذه الحقوق(3). والحكمة من تحرير العقار من الحقوق المسجلة عليه بعد بيعه بالمزاد العلني هو لتشجيع الراغبين في الشراء على التنافس في المزايدة مما يؤدي الى ارتفاع الثمن وتحقيق مصلحة الدائنين في استيفاء جميع ديونهم.

___________________

[1]-تقابلها المادة (768) من قانون أصول المحاكمات المدنية اللبناني(موافق)  ، والتي تشير الى ان العقار يتطهر من الامتيازات و الرهون ودعاوى الإلغاء ويستثنى حق الاستثمار وحق الإرتفاق حيث ان هذين الحقين لا يشملهما التطهير.

2-انظر ، د. مفلح عواد القضاة، مصدر سابق،ص348.

3- انظر، د.محمد طه البشير ، الوجيز في الحقوق العينية التبعية،  مصدر سابق،ص157. د. سمير عبد السيد تناغو ، مصدر سابق،ص293. انظر كذلك، المادة (1313/1) مدني عراقي  وقد أشارت الى إن الحائز يعد مالكاً بمقتضى سند ملكيته الأصلي.