إن أحكام قانون إيجار العقار رقم (87) لسنة 1979 المعدل تعد من النظام العام ، وبذلك لا يجوز للمتعاقدين الاتفاق على أجرة تزيد على النسب المنصوص عليها في الفقرة (1) من المادة (4) من القانون المذكور لان مثل هذا الاتفاق يعد اتفاقاً باطلاً ولكن هذا البطلان لا يكون إلا بطلاناً جزئياً لكونه لا يشمل إلا ما زاد على هذه النسب ، وعلى هذا يستطيع المستأجر أن يطالب بتخفيض الأجرة التي تزيد على النسب المحددة وكذلك يستطيع أن يطالب باسترداد ما استوفي زائداً على الحد المسموح إذا كانت الأجرة مدفوعة ، وكذلك يستطيع أن يطالب بتخفيض الأجرة واسترداد ما استوفي زائداً على الحد المسموح به بدعوى واحدة ، وتفصيل ما قدمناه سيكون مدار بحثنا في هذا الفرع الذي قسمناه على ثلاثة محاور ، نكرس الأول لدعوى تخفيض الأجرة ونتناول في الثاني دعوى استرداد ما استوفي زائداً على الأجرة المحددة ، ونخصص الثالث لدعوى اندماج الدعوتين.

أولاً: دعوى تخفيض الأجرة

أعطى قانون إيجار العقار المعدل للمستأجر الحق في مطالبة المؤجر بتخفيض الأجرة إلى النسب المسموح بها وهذه النسب تارةً (5 % ) وتارةً أخرى (7 %) حسب وصف العقار أو الغرض من شغله(1). وبناءاً على ذلك يستطيع المستأجر أن يطالب المؤجر شفوياً بتخفيض الأجرة إلى الحد المسموح به قانوناً ، فإذا لم يستجب المؤجر لهذه المطالبة كان للمستأجر الحق في إقامة دعوى تخفيض الأجرة(2)، وهذه الدعوى مبنية على بطلان الاتفاق على أجرة تزيد على النسب المحددة ، وعليه لا يجوز النزول عن الدعوى المذكورة نزولاً صريحاً أو ضمنياً سواء كان التنازل قد اشترط في عقد الإيجار أو تم الاتفاق عليه بعد ذلك ، ففي الحالتين يكون الشرط باطلاً لمخالفته النظام العام إذ أن هذا البطلان لا يجوز التنازل عنه ولا ترد عليه الإجازة ويجوز للمحكمة ان تقضي به من تلقاء نفسها ، ودعوى تخفيض الأجرة سالفة الذكر عندما ترفع بصورة مستقلة فإنها تكون قبل ان تدفع الأجرة أو أقساط منها ، وهذه الدعوى يستطيع ان يقيمها المستأجر في أي وقت يشاء سواء كان ذلك أثناء قيام العلاقة الايجارية أو بعد انتهائها ما دام الحق فيها لم يسقط بالتقادم(3) .

ثانياً: دعوى استرداد ما استوفي زائداً على الأجرة المحددة

ان دعوى تخفيض الأجرة إلى الحد المسموح به قانوناً تقام إذا كانت الأجرة أو أقساط منها لم تدفع إلى المؤجر ، أما دعوى استرداد ما استوفي زائداً على الأجرة المحددة فإنها تقام على المؤجر إذا كانت الأجرة أو أقساط منها قد دفعت،(4) ، وموضوع هذه الدعوى هو رد ما حصل زائداً على الأجرة المستحقة قانوناً ورد أي مبلغ إضافي يكون المؤجر قد اقتضاه من المستأجر مباشرةً ، وان معرفة ما حصله المؤجر زائداً عن الأجرة المستحقة قانوناً يمكن حسابه من معرفة الأجرة المستحقة والأجرة المدفوعة فعلاً واستنزال احدهما من الأخرى ، وبذلك يستطيع المستأجر أن يطالب المؤجر باسترداد الأجرة المدفوعة زائداً على الحد المقرر قانوناً ، وان يطالب ورثته في حالة وفاته لان الحقوق والالتزامات المقررة بموجب قانون إيجار العقار تنتقل بعد وفاة احد طرفي عقد الإيجار إلى ورثته(5) ، ومما تجدر الإشارة إليه أن المستأجر في دعوى الاسترداد يستطيع أن يتنازل عن حقه في استرداد ما استوفي زائداً على الأجرة المحددة  لان هذا الحق يعد من الحقوق المالية التي لا تتعلق بالنظام العام ويستوي الأمر في ذلك لو كان التنازل عن هذا الحق تنازلاً صريحاً أو ضمنياً ، وعلى هذا فان سكوت المستأجر مدة طويلة عن حقه المذكور قد يحمل على انه تنازلٌ ضمني عن هذا الحق إلا أن هذا السكوت لا يمكن التوسع فيه ، وذلك لان التنازل الضمني يجب أن يكون تنازلاً معبراً وواضحاً من تصرفات المستأجر ، إذ أن سكوت المستأجر عن حقه المذكور قد يرجع إلى عدم علمه بمجاوزة الأجرة للحدود المقررة في قانون إيجار العقار أو قد يرجع إلى انه لم يعثر على جميع المستندات التي تثبت ذلك ، فان مثل هذا السكوت لا يمكن أن يستخلص منه أن المستأجر قد تنازل عن حقه في استرداد ما استوفي زائداً على الأجرة المحددة ، وبناءاً على ذلك يستطيع المستأجر أن يرفع دعوى الاسترداد في أي وقت يشاء ولو بعد انقضاء العلاقة الايجارية ولكن هذه الدعوى تسقط بمضي ثلاث سنوات من تاريخ علم المستأجر بحقه في الاسترداد ، وتسقط في جميع الأحوال بمضي خمس عشرة سنة من يوم دفع الأجرة (6)، وهذا تطبيق لحكم التقادم في دعاوى الكسب دون سبب عملاً بنص المادة (144) من القانون المدني العراقي التي أشارت إلى ذلك بقولها (لا تسمع دعوى الكسب دون سبب في جميع الأحوال المتقدمة بعد انقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي علم فيه الدائن بحقه في الرجوع ولا تسمع الدعوى كذلك بعد انقضاء خمس عشرة سنة من اليوم الذي نشأ فيه حق الرجوع) .

ثالثاً: دعوى اندماج الدعوتين

إن الدعوى الخاصة باسترداد ما استوفي زائداً على الأجرة المحددة يمكن إقامتها بصورة مستقلة كما يمكن إقامتها بصورة مندمجة مع دعوى تخفيض الأجرة ويتحقق ذلك في الحالة التي تكون فيها الأجرة أو إقساط منها قد دفعت إلى المؤجر ، وبذلك يستطيع المستأجر ان يقيم دعوى استرداد ما استوفي زائداً على الأجرة المحددة  إلى جانب دعوى تخفيض الأجرة ، لان الحقوق المطالب بها بموجب هذه الدعاوى تعد من الحقوق الشخصية التي يمكن المطالبة بها بدعوى واحدة(7) ، وعلى هذا الأساس يستطيع المستأجر ان يقيم دعوى على المؤجر يطالب بموجبها بتخفيض الأجرة إلى الحد المسموح به ويطالب في الوقت نفسه باسترداد ما استوفي زائداً على الأجرة المحددة إذا كان المستأجر قد دفع الأجرة أو دفع أقساطاً منها ، أما إذا كان المستأجر لم يدفع للمؤجر أي قسط من أقساط الأجرة فعندئذ لا يكون هنالك مسوغ لرفع دعوى الاسترداد ، وليس له في هذه الحالة الا ان يرفع دعوى تخفيض الأجرة ، فإذا حكمت المحكمة بتخفيض الأجرة دفعها المستأجر مخفضة من وقت إبرام عقد الإيجار ، وأما إذا كان المستأجر قد دفع للمؤجر قسطاً من أقساط الأجرة الزائدة على الحد المقرر فهنا يستطيع المستأجر ان يقيم دعوى أمام المحكمة يطالب بموجبها بتخفيض الأجرة فإذا حصل على حكم قضائي بذلك دفع الأجرة مخفضة مستقبلاً ثم يرفع بعد ذلك دعوى أخرى مستقلة يطالب فيها باسترداد ما دفعه زائداً على الحد المسموح به ، ويستند في ذلك على الحكم الصادر في دعوى تخفيض الأجرة وتجدر الإشارة هنا إلى أن المستأجر يستطيع أن يقيم هاتين الدعوتين (دعوى التخفيض ودعوى الاسترداد) بدعوى واحدة فيطالب بموجبها بتخفيض الأجرة واسترداد ما استوفي منها زائداً على الحد المسموح به في قانون إيجار العقار المعدل(8) . ولابد من الإقرار بان الدعاوى سالفة الذكر تعتبر من الدعاوى المستعجلة التي لا يجوز الطعن فيها بطريق تصحيح القرار التمييزي ، وهذا ما أكدته الفقرة (1) من المادة (22) من قانون إيجار العقار رقم (87) لسنة 1979 المعدل بقولها (تعتبر الدعاوى الناشئة عن تطبيق أحكام هذا القانون من الدعاوى المستعجلة ولا يجوز الطعن فيها بطريق تصحيح القرار التمييزي) .

___________________

1- كانت الفقرة (2) من المادة (4) من قانون إيجار العقار المعدل تنص على انه (تخفض الأجرة السنوية للعقارات المشمولة بهذا القانون في العقود المبرمة قبل العمل به إلى النسب المشار إليها… وتبقى الأجرة السنوية لهذه العقارات على حالها دون زيادة ان كانت تقل عن تلك النسب) ، وتنص المادة (7) من التعليمات رقم (6) لسنة 1979 الصادرة عن وزارة المالية على انه (أ- تخفض الأجرة السنوية للعقارات المشمولة بالقانون للعقود المبرمة قبل العمل به إلى النسب المبينة بالفقرات (أ ، ب ، ج) من المادة (5) من هذه التعليمات اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون. ب- تبقى الأجرة السنوية على حالها إذا كانت مساوية للنسب أعلاه أو تقل عنها) ، وتجدر الإشارة هنا إلى ان القانون رقم (56) لسنة (2000) قانون التعديل السادس لقانون إيجار العقار قد اكتفى بالنص على الفقرة (1) من المادة (4) وألغى الفقرة (2) من المادة (4) المذكورة ، وبذلك فانه ينص على تخفيض الأجرة بصورة ضمنية .

2- وكذلك يستطيع المستأجر ان يطالب بتخفيض الأجرة عن طريق الدفع في حالة إقامة المؤجر دعوى إلى القضاء يطالب من خلالها بالأجرة التي اتفقا عليها . د. عصمت عبد المجيد,  اثر النزعة الاجتماعية في تطور عقد الإيجار ، رسالة ماجستير مقدمة إلى كلية القانون ، جامعة بغداد ، 1972 ، ص 307 .

3- د. عصمت عبد المجيد، اثر النزعة الاجتماعية في تطور عقد الإيجار، مصدر سابق،
ص316. كاظم الشيخ جاسم، قواعد إيجار العقار، ط1، مطبعة الجاحظ، بغداد، 1987، ص83.

4- وبهذا الصدد قضت محكمة استئناف صلاح الدين بصفتها التمييزية في احد قراراتها جاء فيه (إذا دفع المدعى عليه الدعوى بمرور الزمان فعلى المحكمة إجراء التحقيق في هذا الدفع أولاً فان تبين لها صحته حكمت برد الدعوى شكلاً دون الخوض في أساسها أو مناقشة الطرفين بخصوص موضوعها وإذا تبين لها عدم شمول الدعوى بالتقادم عندئذ تكلف المدعى عليه بالإجابة على موضوعها والسير فيها حسب الأصول). رقم القرار 37/حقوقية/2002 بتاريخ 5/5/2002، منشور في مجلة العدالة تصدرها وزارة العدل العراقية، العدد الثالث، 2002, ص80.

5- وهذا ما أكدته محكمة التمييز العراقية في قرار لها (… ان الورثة يعتبرون مالكي العقار منذ تاريخ الوفاة وبذلك فأنهم يحلون محل مورثهم المؤجر في الحقوق والالتزامات المقررة في قانون إيجار العقار …) . رقم القرار 1504 / م / 2002 بتاريخ 31 / 8 / 2002 ، منشور في مجلة القضاة تصدرها نقابة المحامين العراقية، العدد الثالث والرابع ، السنة السادسة والخمسون ، 2002 ، ص 204 .

6- د. عصمت عبد المجيد ، اثر النزعة الاجتماعية في تطور عقد الايجار ، مصدر سابق ، ص 342. كاظم الشيخ جاسم ، أحكام ايجار العقار وفقاً للقوانين الخاصة ، تقديم الاستاذ السيد كامل الخطيب ، ط1 ، مطبعة اهل البيت ، كربلاء ، 1967 ، ص 279 . كاظم الشيخ جاسم ، قواعد ايجار العقار ، مصدر سابق ، ص83 .

7- وهذا ما أشارت إليه الفقرة (3) من المادة (44) من قانون المرافعات العراقي رقم (83) لسنة 1969 المعدل بقولها (يجوز الادعاء بعريضة واحدة بعدة حقوق شخصية …) .

8- د. عصمت عبد المجيد ، اثر النزعة الاجتماعية في تطور عقد الايجار ، مصدر سابق ، ص318 . كاظم الشيخ جاسم ، قواعد ايجار العقار ، مصدر سابق ، ص 83 .