قد يبني المشتري في العقار المشفوع فيه، وقد يغرس فيه أشجارا وذلك بعد أن يتسلمه من البائع ثم يحكم للشفيع فيأخذ الأرض المبنى عليها أو المغروس فيها، فما حكم هذا البناء أو الغراس؟

نصت المادة 805 من القانون المدني الجزائري على بيان حكم هذه الحالة فجاء فيها: "إذا بنى المشتري في العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا  قبل الإعلان بالرغبة في الشفعة كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشتري، أن يدفع له إما المبلغ الذي أنفقه أو مقدار مازاد في قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.

أما إذا حصل البناء أو الغراس بعد الإعلان بالرغبة في الشفعة كان للشفيع أن يطلب الإزالة واذا اختار أن يستبقي البناء أو الغراس فلا يلزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس" (1)  .

من خلال هذا النص يتبين لنا أن المشرع جاء بأحكام مغايرة للأحكام العامة الخاصة بالالتصاق وميز بين حالتين: حالة ما إذا بنى المشتري أو غرس قبل إعلان الرغبة في الشفعة حيث اعتبره المشرع كالحائز حسن النية، وحالة ما إذا بنى المشتري أو غرس بعد إعلان الرغبة في الشفعة فيكون في حكم الحائز سيء النية.

فبالنسبة للحالة الأولى، فإن المشرع أعطى الخيار للشفيع إذا استبقى البناء أو الغراس بين أن يأخذ المبلغ الذي أنفقه أو مقدار مازاد في قيمة  العقار، كما أن للمشتري الحق في الإزالة بالرغم من أن المادة لم تنص صراحة على هذا الحق إلا أن المنطق يعطيه هذا الحق رغم سكوت النص إذ لا يوجد في النصوص ولا في المبادئ وهنا نجد أن المشتري عومل معاملة أفضل من الحائز حسن النية طبقا لأحكام الالتصاق حيث نجد أن المشتري يختار بين القيمتين، قيمة ما أنفقه في البناء أو الغراس أو مقدار مازاد قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس، أما الحائز حسن النية طبقا لأحكام الالتصاق فإنه يأخذ أقل القيمتين، قيمة ما أنفقه في البناء أو الغراس، أو قيمة مازاد في ثمن الأرض بسبب البناء أو الغراس.

كما أن الخيار في أخذ أكبر القيمتين يكون بطبيعة الحال للمشتري بعكس الحال في الالتصاق، فإن الخيار بين دفع أقل القيمتين يكون لصاحب الأرض وهذا فرق جوهري بين الشفعة والالتصاق ذلك أن المشتري عندما أقام المنشآت أقامها في ملكه ولم يكن عليه أن يعمل حساب الرغبة في الأخذ بالشفعة عند إقامة المنشآت.

إضافة إلى ذلك، ففي الأحكام العامة للالتصاق وطبقا لنص المادة 785 / 2 من القانون المدني يجوز لصاحب الأرض أن يطلب تمليك المنشآت لمن أقامها في نظير تعويض عادل أما الشفعة فإنه لا يستطيع الشفيع أن يطلب تمليك المنشآت للمشتري إذا بلغت حدا من الجسامة كما هو واضح في نص المادة 785 / 2 بذلك يتفادى الشفيع تعويض المشتري عن البناء أو الغراس حيث لم يرد في الشفعة نص بذلك كما هو الحال في الأحكام العامة للالتصاق.

وعلى ذلك فإن الشفيع إذا أراد أن يتفادى تعويض المشتري عن البناء أو الغراس فإن الأولى به ألا يطلب الأخذ بالشفعة بدلا من أن يأخذ العقار بالشفعة ثم يطلب تمليكه للمشتري في نظير تعويض عادل.

وتتفق الأحكام العامة في الالتصاق مع الشفعة في حالة نزع المنشآت حيث يجوز للحائز طبقا لأحكام الالتصاق أن يطلب نزع المنشآت التي أقامها على أن يعيد الأرض إلى ما كانت عليه طبقا لنص المادة 785 / 1 من القانون المدني وهذا الحكم يتفق مع الشفعة حيث يجوز للمشتري بدلا من أن يتقاضى التعويض أن يطلب نزع البناء أو الغراس من العقار المشفوع فيه على أن يعيده إلى ما كان عليه.

أما بالنسبة للحالة الثانية، فيجوز للشفيع أن يطلب نزع البناء أو الغراس من الأرض لأنه يعتبر حائزا سيء النية وأن يعيد العقار إلى أصله مع التعويض إن كان له مقتضى، وهذا الحكم يتفق مع الأحكام العامة الالتصاق في حالة سوء نية الحائز إذ طبقا للمادة 784 / 1 مدني لصاحب الأرض أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه.

أما إذا اختار الشفيع أن يستبقي البناء أو الغراس أخذه بقيمة ما أنفقه المشتري فيه عكس الحائز سيء النية فإنه طبقا للأحكام العامة للالتصاق لا يتقاضى إلا أقل القيمتين قيمة البناء المستحق الإزالة أو قيمة مازاد في الأرض بسبب البناء.

________________

1- تقابل هذه المادة في القانون المصري المادة 960