نص المشرع الجزائري في المادة 828 من القانون المدني على أن مدة التقادم المكسب القصير عشر سنوات وتسري عليها قواعد التقادم المكسب الطويل من حيث وقوعه و الميادين التي يمكن أن يسري عليها و التمسك به أمام القضاء . والتقادم المكسب القصير يخص العقارات دون المنقولات إلا أن المشرع إستثنى منها الإرتفاقات الظاهرة فهي تكتسب بالتقادم المكسب الطويل فقط . وتجدر الإشارة إلى أن حائز حق الملكية الذي يقع عليها حق الإرتفاق له أن يكتسب الملكية و الإرتفاق معا بالتقادم القصير إذا ما توافرت شروطه (1)  حيث يشترط في التقادم المكسب القصير أن يتوافر لدى الحائز السند الصحيح و حسن النية طيلة عشر سنوات دون إنقطاع.

فيما يلي نتناول شرط السند الصحيح في (الفقرة الأولى) و شرط حسن النية ضمن

( الفقرة الثانية ).

الفقرة الأولى

السند الصحيح

يشترط في السند الصحيح أن يصدر من غير المالك إلى الحائز بموجب تصرف قانوني من شأنهأ ن ينقل الملكية ، و قبل عرض هذان الشرطان لا بد من تبيان ماهية السند الصحيح الذي يعتد به كشرط خاص بالتقادم المكسب العشري.

أولا :ماهية السند الصحيح

يرى الفقه الفرنسي أن تسمية شرط " السند الصحيح " تسمية في غير محلها " Est mal choisis " ولانها غير دقيقة  Car elle prête a  confusion" " حيث أن مفهوم السند الصحيح مثلما جاء في القانون المدني منقولاً حرفيا فًي المفهوم الذي وضعه قدماء الرومان و الذي نقله بعدها " Pothier " و يرى الفقه الفرنسي " السند " هو تصرف قانوني عكس ما يرمى إليه المعنى اللغوي ، و لا يراد به الوسيلة المكتوبة بل العملية القانونية حيث يرمي التصرف القانوني المسمى بالسند الصحيح إلى نقل الملكية أو أي حق عيني آخر كالبيع ،التبادل ، الهبة ، الوصية ، أما القسمة ، الصفقات ليس كذلك لأنها عقود تصريحية . في حين عقود الإيجار ، الوديعة ، القرض ، ليسوا بالسند الصحيح لأنها لا تحول الحق العيني للشيء المؤجر أو المعار أو المفترض لكن فقط الحق الشخصي ، و عليه يعد المستأجر ، المودع ، المقترض ليسوا بحائزين لكن ( محتفظين = Détenteur) و قد يتبادر إلى أذهاننا السؤال التالي : إذا كان الحائز قد تلقى الحيازة بموجب إحدى التصرفات سالفة الذكر ، لماذا لم يصبح بذاته مالكا لًا حائزا طًالما كان التصرف ينقل ملكية الحق العيني ؟ وعليه كان بالأجدر أن يكون مالكا مًن أن يتحصن بقواعد الحيازة و التقادم العشري المكسب حتى يصبح مالكا ؟ً الأمر كذلك لأن التصرف لم يحقق غايته ، الأمر الذي يجعل من فائدة السند الصحيح سندا نًاقلا لًلملكية و الذي لم يؤديها في دوره الأصلي لأنه سند مكسب للملكية غير فعال Inefficace و عليه من غير اللائق تسميته " صحيح " و عليه لا يتماشى مع القواعد القانونية ، لأنه كذلك لم يؤدي دوره الناقل للملكية . غير أن القانون أقر له أثر يتمثل في إمكانية إستعماله و تعزيزه مع تقادم قصير المدى 10 سنوات .

ثانيا: شروط السند الصحيح

يشترط في السند الصحيح ما يلي:

الشرط الأول : وجود السند

فلا يكتفي أن يظن الحائز فقط بوجود السند ، و عليه قبل البحث عن مدى حسن أو سوء نية الحائز يجب التحقق من وجود السند فعليا وً بالتالي فالنائب القانوني الحائز للعقار بموجب وصية و الذي لا يعم أنه ألغية نيابته إلا أنه حسن النية ليس بحامل للسند الصحيح ، و الأمر كذلك لمن يعتقد أنه إشترى عقارا وً يضم في حيازته قطعة أرضية صغيرة مجاورة له و يحوزها ، فإن عقد البيع الذي يستند إليه لإثبات حيازته لهذه الأخيرة لا يعتبر سنداً صحيحا ،ً لأنه لا يكتفي مجرد إعتقاد الحائز بوجود السند بل لابد من وجوده حقيقة .

الشرط الثاني : أن يكون السند صحيحاً

إن الحائز لحق عيني عقاري بموجب عقد يعتقد أنه صحيح إلا أنه عقد باطل ، فهو حائز حسن النية ، لكن ليس له السند الصحيح ، لأن العقد الباطل بطلانا مًطلقا لًا يعتبر سند صحيحا .ً لأما التصرف القابل للإبطال هو تصرف موجود قانونا وً يقع صحيحا لًإلى أن يقضى ببطلانه ، و العبرة في هذا المقام أن يكون التصرف القانوني قابل للإبطال بسبب آخر غير صدوره من غير المالك كبيع ملك الغير أو هبة ملك الغير . كذلك التصرف القانوني القابل للإبطال الصادر من غير المالك ، يصلح أن يكون سندا ،ً  بل هو السند في حد ذاته (2) و تطبيقا لًذلك ، فإن من يشتري عقارا مًن ناقص الأهلية غير مالك ، فله إذا كان حسن النية و حاز العقار مدة 10 سنوات أن يستند إلى عقد البيع بإعتباره سندا صًحيحاً  في تمسكه بالتقادم القصير ضد المالك الحقيقي (3)

الشرط الثالث : أن يكون السند بطبيعته ناقلا مًحولا لًلملكية

كما لو كان التصرف صادر من المالك الحقيقي ، كعقد البيع ، الهبة ، التبادل ، حيث إستثنى المشرع من ذلك  Un Titre Transitif par sa nature العقود التي تتوقف على  مجرد إستعمال و إنتفاع بالعقار كعقد الإيجار و الوديعة . كما أن العقود غير المشهرة لا تنقل الملكية ، و عليه لا يصلح أن يكون سندا صًحيحا لًأن المراد بالسند الصحيح هو السند الناقل للملكية . و في هذا الصدد إشترط المشرع لإنتقال الملكية العقارية ، إتباع إجراءات الشهر في المادة  793 من القانون المدني الجزائري و تطبيقا لًذلك فإن المادة 15 من الأمر رقم 75 /74 إعتبرت أنه لا وجود للحقوق العينية العقارية للغير إلا من تاريخ شهرها . و المادة 16 من نفس الأمر ، إعتبرت أن التصرفات التي تقع على الحق العيني العقاري لا ترتب أثارها إلا من يوم إشهارها في حين تضمنت المادة 14 لإلزامية الإشهار في مجموعة البطاقات العقارية ما يلي :

- العقود الرسمية سواء كانت منشئة ، ناقلة ، معدلة للملكية العقارية و القرارات و الأحكام القضائية .

- المحاضر المعدة من قبل مصلحة مسح الأراضي .

كل التعديلات للوضعية القانونية لعقار محدد و مسجل في البطاقات العقارية .

الشرط الرابع : أن يتعلق السند الصحيح بالحق العيني محل الحيازة  يجب أن تكون هناك علاقة تامة و قاطعة و ربط بين السند الصحيح و العقار محل الحيازة (4) هذا بالنسبة لشروط السند حتى يعد كأساس أولي لإدعاء الحائز بالحيازة و التقادم المكسب قصير المدى ، إلا أن الحائز للند الصحيح لوحد ليس له أن يتمتع بأثر التقادم المكسب القصير لإكتساب الملكية ، بل فضلا عًليه يجب أن يكون كذلك حسن النية .

الفقرة الثانية

حسن النية

نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 828 من القانون المدني الجزائري حيث عرفت  حسن النية المادة 824

و المقصود بحسن النية : أن يكون الحائز قد إعتقد وقت تلقيه الملكية أو الحق العيني أنه تلقاه من المالك أو الحق من صاحبه ، و يستوي في ذلك أن يكون الغلط الذي وقع فيه الحائز  غلطا في الواقع أو في القانون (5) و لتحديد حسن النية وضع المشرع الجزائري معيارين في المادتين 824 و 825 من القانون المدني الجزائري.

المعيار الأول : معيار شخصي يتمثل في إعتقاد الحائز بحسن نية عندما لا يعلم بالعيب الذي طرأ على السند الصحيح ، و الذي يتمثل في صدوره من غير المالك ، أما العيوب الأخرى التي تشوب السند الصحيح فإن علم الحائز بها لا يستبعد توافر حسن النية لديه طالما أنها لا تنافي إعتقاده بأن المتصرف مالك للعقار أو الحق العيني كأن يكون التصرف باطلا أو صوريا.

المعيار الثاني : معيار موضوعي حيث إعتبر فيه المشرع الحائز سيئ النية إذا كان جهله لإعتدائه على حق الغير ناشئا عن خطأ جسيم ، كمن يشتري عقارا دون أن يطلب من بائعه سندات تثبت ملكيته حتى لو إعتقد هذا الحائز أن البائع هو المالك . و العبرة في تقدير حسن النية هي بنية الحائز نفسه إلا إذا كان عديم الإرادة فتكون العبرة بنية من يمثله .

و يجب أن يتوافر حسن النية لدى الحائز في الوقت الذي كان يتلقى فيه الملكية أو الحق العيني أثناء تعامله مع الذي يعتقد أنه المالك الحقيقي أو صاحب الحق المادة 828 من القانون المدني الجزائري ، و بالتالي يجب توافر حسن النية وقت تحرير العقد الرسمي و شهره بالمحافظة  العقارية لأنه الوقت الذي تنتقل إليه الملكية و هو وقت كاف فلا يشترط أن يبقى حسن النية بعد ذلك ساريا مدة 10 سنوات ، فلو علم بعدها الحائز بأن المالك ليس مالكا لا يؤثر ذلك على حسن النية إستنادا للفقرة الثانية من المادة. و الأصل أن حسن النية مفترض في الحائز إلى أن يقوم الدليل على العكس ، . هذا ما ذكره المشرع الجزائري في الفقر ة الثالثة من المادة 824 وعلى المالك الحقيقي الذي يرفع دعوى الإستحقاق أن يثبت سوء نية الحائز أثناء  تلقي الملكية ، بجميع طرق الإثبات لأن حسن النية واقعة مادية و تخضع لتقدير القضاة (6)   تطبيقا لذلك أصدرت غرفة الأحوال الشخصية للمحكمة العليا إجتهاد قضائي مفاده ان " المدعية في الطعن حازت و إستغلت العقار مدة 13 سنة بناءا على سند رسمي و صحيح و مشهر و قد حازته بحسن النية ولم ترتكب أي خطأ أو غش، عندما سلموها العقار محل التراع ، و بناءا على الصفات الثابتة سالفة الذكر فإن المدعية  في الطعن تكون قد إكتسبت هذا العقار بالتقادم المكسب القصير " (7) أما إذا بدأت الحيازة قبل سريان التقادم المكسب القصير بسوء نية كما لو كان الحائز واضعا يده على عقار يعلم أنه ليس مملوكا له ثم إشتراه بعد ذلك و أشهر التصرف فتبقى حيازته بسوء نية و عليه أن يقيم الدليل على العكس و يثبت أنه حسن النية وقت الشهر المادة 826 من القانون المدني الجزائري. و هو بذلك حذا حذو المشرع الفرنسي في المادة 2269 و المصري في المادة 969 الفقرة الثانية ، العبرة بحسن النية وقت إكتساب الملكية . و أخيرا تبدأ مدة التقادم المكسب القصير من وقت توافر السند الصحيح و حسن النية وقت تلقي الحق لدى الحائز( 8 ) و الحكمة من ذلك قررها المشرع لمصلحة الحائز حسن النية الذي لا يعلم أنه يعتدي على عقار غيره و أنه تلقى الملكية من غير المالك وعليه بفضل قواعد التقادم المكسب القصير له أن يصبح مالكا لما تلقاه . و على المحكمة التي تفصل في دعوى التقادم المكسب أن تتأكد من مدى توافر شروطه ، مع مراعاة المدة المحددة في نوعي التقادم المكسب الطويل منه أو القصير ، والنظر في وجود الفعل الحقيقي للحيازة و وصف التقادم كيف تمّ (9) بالتالي يرمي نظام التقادم المكسب القصير إلى تغطية العيب الذي لحق ملكية الحائز و المتمثل في عدم ملكية من تلقى منه الحائز حقه و ذلك في مواجهة المالك الحقيقي . على أن مدد التقادم مهما إختلفت يجب أن تستمر من دون وقف أو إنقطاع حتى يرتب التقادم المكسب أثره المتمثل في كسب الملكية العقارية .

_____________

1- محمدي زواوي ( فريدة ) : الحيازة و التقادم المكسب ،الطبعة الأولى،  الجزائر، ديوان المطبوعات الجامعية 2000 ، ص 105

2- ملزمي (عبد الرحمان): أثار الحيازة، محاضرة ألقيت على طلبة التكوين المتخصص في العقاري، الدفعة الثالثة المعهد الوطني للقضاء ديسمبر 2002 (غير منشور ). ص 129 .

3-  أبو السعود ( رمضان ) : الوجيز في الحقوق العينية الأصلية ،  أحكامها و مصادرها ، مصر ، دار الجامعة الجديدة ، 2004 ، ص 355

4- MARTY (G.), RAYNAUD (P.), JOURDAIN (P.) : lesbiens, op. Cite, p256

5- MAZEAUD (H -L -J):Leçon de droit civil, op. Cité p 212.

6- السنهوري (أحمد عبد الرزاق ) : الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، الجزء التاسع ، المجلد الثاني ، أسباب كسب الملكية ، بيروت  منشورات الحلبي الحقوقية ، 1998 ، ص 113

7- الإجتهاد القضائي للغرفة العقارية : مقال للأستاذ عمار رواينية ، ص 103.

8- المحكمة العليا ، الغرفة العقارية ،قرار رقم : 201978 ،الصادر بتاريخ 26 /7/2000 (منشور ) .

9- المحكمة العليا ، الغرفة الإدارية ، قرار رقم 40187 ، الصادر بتاريخ 1/7/1987