حتى يتحصل لحائز على سند يثبت صحة ممارسة حيازته وفق الشروط القانونية العامة منها أو الخاصة ألزم المشرع الجزائري أن يتبع و يخضع الحائز مسبقا لإجراءات كي يتحصل على ملكية العقار ، منها ما يتعلق بالمنطقة التي يقع فيها العقار، تبعا لقواعد الأمر رقم 75/74 المؤرخ 12/11/1975  المتضمن مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري(1) و على ذلك نتناول الشروط التي تتعلق بالمنطقة التي يقع فيها العقار من خلال (الفقرة الأولى ) ، و تلك التي تتعلق بالطبيعة القانونية للعقار من خلال (الفقرة الثانية) على التوالي .

الفقرة الأولى

الشروط التي تتعلق بالمنطقة التي يقع فيها العقار

تماشيا وتطور قواعد تملك العقار بالحيازة و تطور المجتمع سن المشرع قوانين خاصة لتسيير و تنظيم العقارات و الحقوق الواردة عليها ، و كذا أشكال الجرد والإحصاء لأجل تحديد الوعاء الضريبي الوارد على العقار يتحقق كل ذلك بعد إنشاء سجلات التخطيطي البياني المعروف بمسح الأراضي .

تبنى المشرع الجزائري هذا النظام بموجب الأمر رقم 75/ 74 المؤرخ في 1975/11/12 المتضمن مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري هذا من جهة ، و من جهة أخرى سواء تعلق الأمر بطلب عقد الشهرة أو شهادة الحيازة أو في حالة المطالبة القضائية إذا نازع الغير الحائز المدعي في حيازته يجب أن لا تكون ملكية الحائز ثابت بسند رسمي.

أولا: أن يقع العقار ببلدية غير ممسوحة

المقصود بعملية المسح الأراضي :

يعرف هذا النظام بأنه عملية تحديد الملكيات العقارية و الحالة المدنية لها و معرفة حدود الملكية و محتوى المادة (العقار) المتمثل في المخطّطات ، حيث حددت المادة 2 من الأمر رقم 75/74 بعد النظام المتمثل في إعلام الجمهور بكل التصرفات القانونية المنصبة على العقار مهما كانت طبيعة التصرف أو مصدر العقد . و رغبتا منها لإنجاح السياسة العقارية تبنت الجزائر هذا النظام لتطهير المشاكل العقارية الموروثة عن الحقبة الاستعمارية منذ 1971 ، المتمثلة في مسح الأراضي الريفية ضمن تطبيق قانون الثورة الزراعية (2) الفقرة الثانية من المادة 25 ، يليها صدور الأمر قم 75 الذي يسن إجراء مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ، و أثناء ذلك واجهة عملية المسح مشاكل عدة أعاقت حسن سيرها مما أدى إلى تراكم المشاريع (3) و لمعالجة المشكل تم الإعلان عن مشروع توثيقي عقاري عام بموجب المرسوم التنفيذي رقم 76/62 المؤرخ 25/3/1976 ، المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام المعدل والمتمم بالمرسوم رقم 93/132 الؤرخ 19/5/ 1993 ، وذلك لتسجيل كل عقار في السجل العقاري على أن يسلم في النهاية لأصحاب الحقوق دفتر عقاري يكون بمثابة سند  ملكية(4)

دور عملية مسح الأراضي:

هدف عملية المسح تحديد في كل بلدية المساحة المادية و ضبط المعلومات الخاصة بالعقار والملاك والحائزين على سندات و الحائزين الظاهرين لحقوق العينية المعترف بها . و عليه للمسح أبعاد جبائية ، عقارية تقنية وإعلامية (5)، يتحقق ذلك بعد تعيين العقارات ،  والذي يتم بنظامين متباينين وفقا لنوعية و طبيعة العقار ريفي(6) أو حضري( 7 ) ، ومن ثمة حتى تكون الحيازة القانونية سببا للتملك لا بد ألا يكون العقار

 واقعا في بلدية خضعت للإجراءات المنصوص عليها في الأمر رقم 75/74 المتضمن مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري ، والتي تنتهي بحصول الحائزين على الدفتر  العقاري(8) ، هذا الأخير يعد بمثابة سند قانوني ذو حجة قوية (9) هذا ما ورد في المادة 19 من الأمر رقم 75 /74 المؤرخ 12/11/1975 و كذا المادتين 32 و 33 من المرسوم  73/ 32 المتعلق بإثبات الملكية العقارية الخاصة (10) و نظرا لكونه كذلك يحظر الإدعاء بالملكية العقارية على أساس الحيازة والتقادم المكسب على عقارات شملتها عملية المسح.إلا أن نصوص القانون المدني لا تخص بالذكر مثل هذا الشرط ، فقط تكتفي بصحة الممارسة حتى تنتج الحيازة أثرها المكسب للملكية .

ثانيا: أن لا تكون ملكية الحائز ثابتة بسند رسميّ

السند الرسمي كل ما يحرره موظف عام مختص وفقا لأحكام قانونية مقررة (11) و قد قضت الغرفة الإدارية للمحكمة العليا أنه " لا يخضع العقار المملوك بسند رسمي و مشهر بالمحافظة العقارية إلى التقادم المكسب العقار الذي ليس له مالك بسند رسمي هو الذي يكون محلا للتقادم " (12) إلا أن المبدأ الذي إنتهى إليه القرار يتناقض و فكرة الحيازة التي من أهدافها حماية الأوضاع الظاهرة ، و بالتالي يحق لمن إستغل و خدم العقار طيلة 15 سنة وفقا لقواعد القانون المدني ، أن يتمسك بملكية هذا العقار وهو ما تقضي به المادة 827 من القانون المدني دون أن تستثني العقار المملوك بسند رسمي ومشهر بالمحافظة العقارية .  و من جهة أخرى ، فإن المرسوم رقم 73/32 32 المتعلق بإثبات الملكية العقارية الخاصة سيما ما تعلق بإثبات إنعدام الشكلية يعد إستثناء من الأصل ، فبعدما نصت المادة 3 منه على إعتبار السندات الرسمية كوثائق صحيحة لإقامة الحجية في شأن الملكية العقارية الزراعية فإن المادة 4 منه تعتبر العقود غير الرسمية المسجلة و المشهرة وسيلة صحيحة لإقامة الحجية في شأن الملكية العقارية.

الفقرة الثانية

الشروط التي تتعلق بالطبيعة القانونية للعقار

عدد المشرع الجزائري ضمن قانون التوجيه العقاري رقم 90/ 25 المؤرخ18/11/ 1990 ، المعدل والمتمم (13) المادة 23 منه ،الأصناف القانونية العامة للأملاك العقارية :

- الأملاك الوطنية

- أملاك الخواص أو الأملاك الخاصة

- الأملاك الوقفية .

أما المادة الأولى من المرسوم رقم 83/352 الذي يسن إجراء لإثبات التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة المتضمن الإعتراف بالملكية (14) حددت نوع العقار الذي يجوز وضع اليد عليه و تملكه بالتقادم « عقار من نوع ملك ... »

كما أن الفقرة الثانية من المادة 2 للمرسوم التنفيذي رقم 91 / 254 الذي يحدد كيفيات إعداد شهادة الحيازة و تسليمها (15)  أوجبت على مدعي الحيازة كي يتحصل على شهادة الحيازة أن تمارس على أراضي الملكية الخاصة و التي لم تحرر عقودها . و المادة 5 من القانون رقم 91 /10  المتعلق بالأوقاف المعدل و المتمم( 16 ) ، عرفت الوقف و إعتبرت أنه ليس ملكا للأشخاص الطبيعية ين و لا الاعتباريين. وعلى ذلك نتناول ماهية هذه العقارات وما يخرج عن نطاقها كما هو آت .

أولا: أن يكون العقار من نوع ملك خاص

سميت الأراضي من نوع ملك بهذه التسمية لذات طبيعة حق الملكية وهي الملكية العادية للقانون العام كما تعني كل مال حر قابل للتحويل بإرادة مالكه. ونظام الملك هو الشكل الذي إتخذته الملكية العقارية في الجزائر عندما حررت من مراقبة السلطة المركزية و هو النظام الطبيعي للسكان الأصليين للجزائر، عكس نظام العرش الذي فرضه الغزو العثماني وزال مع زوال وجوده(17) تلك الأراضي التي كانت كثيرة الانتشار داخل المدن الكبرى أو على حواشيها ،وكذا في المناطق الجبلية كمنطقة القبائل(18) ، و كان استغلالها يتم وفقا للأعراف و على طريقة  الشيوع (19) تبعا لأحكام الشريعة الإسلامية و ليس لها عقود أو مستندات (20) و بناءا عليه فإن من يجوز عقار ليس بعقار من نوع ملك لا يمكنهم الحصول على سند للإعتراف بالملكية و هو ما أشار له المنشور الوزاري المشترك الصادر عن وزار ة العدل والمالية و الداخلية . كما أن المادة 2 من المرسوم سالف الذكر لا تخضع نوع معين من العقارات مثل ما أشارت إليه المادة الأولى و تقضي المادة الثانية أن التصريح الذي يقدمه طالب عقد الشهرة الذي يمارس حيازة على عقار تطابق أحكام المواد 827 و ما يليها و التي لا تميز بين العقارات بل تكتفي كذلك بتبيان شروط الحيازة و التقادم المكسب. و بناءا على ما تقدم فإن مفهوم العقار من نوع الملك لا يقصد به المشرع سوى الأشخاص الذين يحوزون عقارات حيازة قانونية بدون سند ملكية أو يحوزونها بسندات غير ناقلة للملكية كالعقود العرفية . المحررة بعد صدور قانون التوثيق 1970 أما أراضي المالكيات الخاصة تلك التي كان يستغلها أصحابها مباشرة و لهم الحق في التصرف فيها سواءا ببيعها أو إهدائها أو تركها للورثة أو إستغلالها عن طريق  عقود المغارسة أو المساقاة (21) و عليه دون الصنفين المذكورين آنفا لا تجوز الحيازة و لا ترتب أثرها المكسب للملكية العقارية الخاصة مهما طال وضع اليد عليها ، و فيما يلي نتناول ما يقابل هذا الصنف من العقارات .

ثانيا :ما يخرج عن نطاق الملكية الخاصة

الأملاك الوطنية : مجموع الأموال التي تحوزها الدولة والولاية والبلدية في شكل  ملكية(22) يحكمها قانون 90/30  المؤرخ 1/12/1990 المتضمن قانون الأملاك الوطنية   والمراسيم التنفيذية له (23) و الجدير بالذكر أن مفهوم الأملاك الوطنية لا يشمل أملاك المؤسسات العمومية الإقتصادية و المؤسسات ذات الطابع الصناعي و التجاري و مؤسسات الضمان الإجتماعي لأن أملاكها تعتبر ملكية خاصة يحكمها القانون المدني و التجاري بإستثناء الأملاك التي  تخصص لها طرف الدولة دون أن تتنازل عنها (24) ونصت المادة الرابعة و الفقرة الثانية من المادة 12 لقانون التوجيه العقاري على مبدأ عدم قابلية الأملاك الوطنية العمومية للتقدم ، و تأكده المادة 66 من القسم الثاني لنفس القانون في الفقر ة الثانية . و بالتالي لا يجوز الإقرار بملكية واضع اليد على عقارات ملك للدولة أو مجموعاتها الإقليمية ، وما يقال عن الأملاك الوطنية العمومية يقال عن الأراضي المؤممة بإعتبارها ملكا هذا ما قضت به المحكمة العليا " تصبح الأملاك المؤممة في إطار الثورة الزراعية ملكا عاما لا يمكن إكتسابه بالتقادم " (25)  و تأكده التعليمة الصادرة عن مديرية أملاك الدولة و  الحفظ العقاري (26) و الأمر سيان بالنسبة لأراضي العرش التي أدمجها المشرع في تعديل قانون التوجيه العقاري ضمن الملاك الوطنية العمومية. إلا أنه ليس هناك ما يمنع التمسك بالحيازة في أملاك العقارية التابعة للدولة و المطالبة بحمايتها في مواجهة الغير ، طالما تمنح للحائز تلك الرخصة بموجب شهادة إدارية من أجل  إستغلالها و الإنتفاع بها (27)  كذلك يجوز التمسك بالتقادم عن طريق المطالبة القضائية على عقارات التابعة للأملاك الوطنية الخاصة للدولة ومجموعاتها المحلية ، هذا يستنتج بمفهوم المخالفة للمادة 4 الفقرة الأولى  من القانون رقم 90/30 و نخالف رأي محمدي زواوي فريدة التي ترى أنه لا تجوز حيازة أملاك الدولة العامة منها  أو الخاصة (28) لكن المحكمة العليا رفضت الطعن بالنقض معتبرة أن المبدأ عدم قابلية الأملاك الوطنية الخاصة للحيازة و التقادم ، و أن المادة سالفة الذكر قابلة للتطبيق على الأملاك الخاصة  للدولة (29)

الأملاك الوقفية : الأملاك المحبسة عن التملك على وجه التأبيد و التصدق بالمنفعة على الفقراء أو على وجه من وجوه البر و الخير و لا يمكن تملكها بوضع اليد المقترن بالتقادم المكسب ، بسبب زوال حق الملكية ، كما أن الوقف يتمتع بالشخصية المعنوية (30 ) لأنه إذا صح الوقف يزول حق الملكية الواقف فينحصر حق الموقوف عليه في الإنتفاع بالعين فقط و هو ما أكدته المحكمة العليا حينما قررت صحة الحكم القاضي بإبطال عقد الشهرة المنصب  على عقار محبس (31) إن من نتيجة تنظيم المساحة العقارية و تقسيمها بين أملاك عقارية وطنية و ملكية عقارية خاصة ، التحكم في السياسة العقارية لخدمة العقار بأمثل الطرق ، لكن يتحقق ذلك بصورة أمثل إذا لم يكن هناك تعارض بين نصوص القانون المدني الذي تشكل مواده الشريعة العامة وبين القوانين و المراسيم المكملة له ، و حسبنا في هذا المقام الشروط الخاصة بإستمرارية الحيازة و السند الرسمي المشهر و وقوع العقار في منطقة غير ممسوحة ، كلها شروط تخلو منها نصوص القانون المدني التي تنظم واقعة الحيازة . و بالتبعية ينتج عن هذا التعارض تزايد الإشكالات و المنازعات في مجال إكتساب الملكية العقارية عن طريق الحيازة على مستوى القضاء العادي و الإداري معا. ثم إن وضع اليد المتصف بالوضوح ، الهدوء، العلنية المصحوب بقصد التملك يجب أن يستمر المدة الزمنية المعتبرة قانونا ، وهو ما يعرف بنظام التقادم المكسب .

_______________

1- انظر نموذج عن تأسيس السجل العقاري ، ملحق رقم ( 1)

2- الأمر رقم 71 /73 المؤرخ في 8/11/1971 المتضمن قانون الثورة الزراعية ،الجريدة الرسمية العدد 97 المؤرخة في 8/11/1971 ، ملغى بالمادة 75 من قانون التوجيه العقاري  رقم 90 /25/المؤرخ في 18/11/1990

3- حمدي باشا (عمر) :محررات شهر الحيازة ،المرجع السابق ،هامش رقم ( 3) صفحة 22 ، لم تشمل عملية المسح سوى 500 بلدية عبر كافة التراب الوطني

4- انظر نموذج عن الدفتر العقاري ملحق رقم ( 2 )

5- شامة (سماعين) :النظام القانوني الجزائري لتوجيه العقاري ، الجزائر ، دار هومه ،  2002 ص 116

6-  يتم تعيين العقارات الريفية في المناطق غير الممسوحة بناء على ما ورد في المادة 114 من مرسوم رقم 76 / 63 المؤرخ في 25 /3/1976  1976 المتضمن مسح الأراضي العام، المتعلق  بتأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم، الجريدة الرسمية العدد 30 المؤرخة في 13/4/1976.

7-  يتم تعيين العقارات الحضرية في المناطق غير الممسوحة بناء على المادة 21 من المرسوم رقم 76/63 المتضمن مسح الأراضي العام، سالف الذكر

8- تقيد في الدفتر العقاري كل التصرفات التي ترد على الحقوق العينية العقارية والواقعة  في المناطق الممسوحة ، المادة 46 من المرسوم رقم 67/63 .

9-  رامول (خالد): المحافظة العقارية كآلية للحفظ العقاري في التشريع الجزائري ، الجزائر  قصر الكتاب، 2001 ، ص 118

10- مرسوم رقم 73 /32 المؤرخ 5/1/1973  المتعلق بإثبات الملكية الخاصة،  الجريدة الرسمية العدد 18 المؤرخة في

11-  بكوش( يحيى) : أدلة الإثبات في القانون المدني الجزائري والفقه الإسلامي ، الطبعة الثانية  الجزائر، المؤسسة الوطنية للكتاب ، 1988 ، ص 91

12- المحكمة العليا ، الغرفة الإدارية ، قرار رقم : 1299  47، المؤرخ في 9/3/1998( منشور) . المجلة القضائية لسنة 1998 ، العدد 05 المؤرخة في 15/4/1999

13- قانون التوجيه العقاري رقم 90 /25 المؤرخ في 18/11/1990 الجريدة الرسمية عدد 49 المؤرخة في 18/11/1990 المعدل والمتمم بموجب الامر رقم 95/26 المؤرخ في 26 /9/1995 المعدل والمتمم لقانون التوجيه التجاري .

14- المرسوم رقم 83/352 الذي يسن إجراء لإثبات التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة المتضمن الإعتراف بالملكية ،المؤرخ المتضمن الإعتراف بالملكية ،المؤرخ 21/5/ 1983 الجريدة الرسمية العدد 21 المؤرخة في 4/6/1983 .

15- المرسوم التنفيذي رقم 91 /254  الذي يحدد كيفيات إعداد شهادة الحيازة و تسليمها المؤرخ في 17/7/1991الجريدة الرسمية العدد 36 المؤرخة في 31 /07/ 1991.

16-  قانون رقم 91 /10 المؤرخ في 27/3/1991 المتعلق بالأوقاف، الجريدة الرسمية العدد 21 المؤرخة في 8/5/1991المعدل و المتمم بموجب القانون رقم 1/7/ المؤرخ 22/5/2001،الجريدة الرسمية ،عدد 15 المؤرخة في 28 /2/ 2001 والقانون رقم 2/10 المؤرخ في 14 /12/2002 ،الجريدة الرسمية ،عدد 83 المؤرخة في 16/12/2002.

17- علوي ( عمار ) : الملكية و النظام العقاري في الجزائر ، الجزائر  دار هومه 2004 ، ص 28 إلى 33 .

18- www.international –communist party.org /Algerie3.htm/Algérie hier etaujourd’hui page 5, le 31/05/2006 à 16:00

تحتل معظم جهة التل الجزائري ،كل المرتفعات الجبلية في منطقة الجزائر،القبائل، منطقة وهران ،مرتفعات الدهرة بالقرب من مستغانم بين تلمسان ومعسكر، وفي قسنطينة و الأوراس ، وكذا كل الواحات في الصحراء و بعض السهول كوادي الشلف

19-  شامة ( إسماعين ) : النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري ،  الجزائر، دار هومه 2002 ، ص 10 و 11 .

20-  بن عبيدة (عبد الحفيظ ): إثبات الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية في التشربع الجزائري  الجزائر ، دار هومه 2003 ، ص 101

21- سعيدوني (ناصر الدين ): دراسات في الملكية العقارية ،الجزائر، المؤسسة الوطنية للكتاب  1986 ، ص 41 و 42

22-  رحماني (أحمد): محاضرات ألقيت على طلبة المعهد الوطني للقضاء قانون الأملاك الوطنية  بدون تاريخ ، غير منشور، ص 6.

23-  قانون رقم 90/30  المتضمن قانون الأملاك الوطنية المؤرخ في 1/12/1990الجريدة الرسمية العدد 52 ، المؤرخة في 2/12/1990

المرسوم التنفيذي له رقم 91/454 المؤرخ في 23/11/1991 المتعلق بجرد الأملاك الوطنية .

و المرسوم التنفيذي رقم 91/454 المؤرخ 23/11/1991 يحدد شروط إدارة الأملاك الخاصة والعامة التابعة للدولة و تسييرها.

24- مباركي (يمينة) :محاضرة حول المنازعات العقارية ، ألقيت في اليوم الدراسي بورقلة ، بتاريخ  15/4/2004 غير منشور ،ص 2

25- المحكمة العليا ، الغرفة العقارية ، قرار رقم : 198170 ، المؤرخ في 26 /7/2001 الإجتهاد القضائي للغرفة العقارية ، الجزء الثاني ،  ص 233 و ما بعدها .

26-  التعليمة رقم 1275 الصادرة عن مديرية أملاك الدولة والحفظ العقاري المؤرخة في 23/1/1991

27- المحكمة العليا ، الغرقة الإدارية ، قرار رقم : 181645 ،المؤرخ في 24 /6/1998 (منشور) .

المجلة القضائية : العدد الأول سنة 1999 ،المرجع السابق، ص 289

28- محمدي زواوي (فريدة )،الحيازة و التقادم المكسب ، الطبعة الأولى ، الجزائر ، ديوان المطبوعات  الجامعية ، 2000 ،ص 08

29-  المحكمة العليا ، الغرفة الإدارية، قرار رقم : 150719 ، المؤرخ في 25/2/1998 غير منشور .

30- المادة 49 من الأمر رقم 75/58 المتضمن القانون المدني الجزائري المعدل و المتمم سالف  الذكر ، حيث أقر المشرع أن الوقف يتمتع بالشخصية المعنوية .

31- المحكمة العليا، الغرفة العقارية ، قرار رقم : 310 157 المؤرخ في 16/7/1997 المجلة القضائية: العدد الأول لسنة 1997 ، ص 34 و ما بعدها