لغرض تناول موضوع إعادة النظر في تحديد الأجرة ينبغي علينا تقسيم هذا الموضوع إلى ثلاثة محاور يخصص الأول لتعديل الأجرة والثاني لزيادة الأجرة بسبب بناء محدثات والثالث لتخفيض الأجرة بسبب انتقاص المنفعة .

أولاً: تعديل الأجرة

إن قانون إيجار العقار المعدل استحدث مسألة تعديل الأجرة بموجب القانون رقم (56) لسنة 2000 وهذا ما نصت عليه الفقرة (5) من المادة (4) بقولها (للمؤجر والمستأجر طلب تقدير القيمة الكلية للعقار المؤجر مرة كل (5) خمس سنوات ويعدل تبعاً للتقدير الجديد بدل الإيجار وفق النسبتين المنصوص عليهما في الفقرة (1) من هذه المادة) ومن هذه الفقرة يتبين أن مسألة تعديل بدل الإيجار لا يمكن أن يتحقق إلا بتوافر الشروط الآتية :

1-إن يقدم كل من المؤجر والمستأجر طلباً إلى دائرة ضريبة العقار التي تقع العين المؤجرة ضمن دائرة اختصاصها يلتمسون فيه تقدير القيمة الكلية للعين المؤجرة ، وبهذا الصدد يذهب قسم من شراح القانون(1) على أن الفقرة (5) من المادة (4) سالفة الذكر جاءت غير موفقة في صياغتها وذلك لأنها تقول (للمؤجر والمستأجر …) ، وبذلك فان الأعمال الحرفي لهذه العبارة يستوجب تقديم الطلب من قبل المؤجر والمستأجر وبذلك لا يستطيع المؤجر ان يقدم الطلب بمفرده وهذا يعني أن مصلحته تبقى معلقة على موافقة المستأجر الذي غالباً ما يفضل عدم إعادة تقدير القيمة الكلية للعين المؤجرة لكي لا ترتفع الأجرة الأمر الذي يؤدي إلى اختلال العلاقة الايجارية ، لذلك فان شراح القانون سالفي الذكر يؤكدون على ضرورة تعديل صياغة الشطر الأول من الفقرة (5) من المادة (4) ويقترحون ان تكون على الشكل الآتي: (للمؤجر أو المستأجر أو كليهما طلب تقدير القيمة الكلية في العقار المؤجر …) .

2-ان يقدم الطلب المذكور مرة كل خمس سنوات لذلك لا يجوز تقديم هذا الطلب بأقل من هذه المدة ، ومما لابد الإشارة إليه ان المشرع العراقي أضاف هذه الفقرة بموجب القانون رقم (56) لسنة 2000 وذلك لان الأحكام السابقة على هذا التعديل في قانون إيجار العقار أدت إلى تجميد بدلات الإيجار دون أي تغيير على الرغم من تغير الظروف الاقتصادية وتبدل قيم العقارات الأمر الذي أدى إلى اختلال التوازن العقدي بين أطراف العلاقة الايجارية .

3-ان لا يزيد بدل الإيجار عند زيادة الأجرة تبعاً للتحديد الجديد على نسبة الـ 5% أو الـ 7 % من القيمة الكلية للعين المؤجرة ، فإذا زادة الأجرة بعد التعديل على النسب المذكورة يجب تخفيضها إلى ان تصل إلى هذه النسب(2).

ثانياً: زيادة الأجرة بسبب بناء محدثات

أعطى قانون أيجار العقار المعدل لمالك العين المؤجرة الحق في ان يطلب زيادة الأجرة إذا قام بإنشاء محدثات فيها بشرط آن يحصل على موافقة المستأجر وان تزيد هذه المحدثات في قيمة أو منفعة العين المؤجرة وهذا ما نصت عليه المادة (6) من القانون المذكور بقولها ( لمالك العقار أن يطلب زيادة الأجرة إذا قام بموافقة المستأجر ببناء محدثات في المأجور تزيد في قيمته أو منفعته على ان لا تتجاوز الزيادة النسب المنصوص عليها في البنود (أ ، ب) من الفقرة (1) من المادة (الرابعة) من قيمة المحدثات) ، يتضح من هذه المادة أنها تشترط في طلب المؤجر زيادة الأجرة بسبب بناء محدثات في العين المؤجرة توافر شروط معينة  وهي على النحو الآتي:

1-ان يقوم مالك العقار بتشييد محدثات جديدة في العين المؤجرة يكون من شأنها ان تزيد في قيمتها أو منفعتها ، وبذلك فان طلب الزيادة في الأجرة يجب ان يكون ناتجاً عن بناء محدثات جديدة لم تكن موجودة في العين المؤجرة ، وعلى هذا فان المؤجر لا يستطيع أن يطلب زيادة الأجرة إذا كانت زيادة المنفعة ناتجة عن إنشاء محدثات خارج العين المؤجرة كما لو قامت الجهات المختصة بتبليط الشارع الذي تقع عليه العين المؤجرة أو قامت بمد شبكات المجاري إليه ونحو ذلك ، ولا يستطيع أن يطالب بزيادة الأجرة في حالة قيامه بإجراء ترميمات أو ديكورات للعين المؤجرة وذلك لان تلك الترميمات أو الديكورات غالباً ما يقوم بها المستأجر(3).

2-ان يتم تشييد تلك المحدثات بموافقة المستأجر وذلك لان المستأجر هو الذي يتحمل زيادة الأجرة نظير انتفاعه بتلك المحدثات وعليه لابد من اخذ موافقته سواء كانت تلك الموافقة شفوية ام تحريرية ، هذا ما نصت عليه المادة (6) من قانون إيجار العقار سالفة الذكر بقولها (… إذا قام بموافقة المستأجر ببناء محدثات بالمأجور) ، وحسناً فعل المشرع العراقي عندما جعل بناء المحدثات معلقاً على موافقة المستأجر لان هذا الأخير قد لا يكون بحاجة إلى إجراء أي توسيع أو بناء في العين المؤجرة لكونه قد لا يستطيع ان يتحمل زيادة الأجرة بسبب تشييد هذه المحدثات(4) .

3-ان يقوم مالك العقار بتقديم طلب إلى دائرة ضريبة العقار التي تقع العين المؤجرة ضمن دائرة اختصاصها المكاني يلتمس فيه زيادة الأجرة بسبب إنشاء تلك المحدثات ، وعليه ستقوم الدائرة المذكورة بإحالة هذا الطلب إلى اللجان المختصة في دائرة ضريبة العقار بعد تدوين البيانات والمعلومات المتعلقة بالعين المؤجرة من سجلات الضريبة على اصل الطلب وعلى ان ترفق مع هذا الطلب البيانات المقدمة من قبل المالك (5).

4-ان لا تتجاوز زيادة الأجرة النسب المنصوص عليها في الفقرة (1) من المادة (4) من قانون إيجار العقار المعدل وهي (5 % و 7 %) من قيمة المحدثات ، وهذا يعني ان المؤجر ليس حراً في زيادة الأجرة بعد قيامه بتشييد المحدثات في العين المؤجرة ، وذلك لان اللجان المختصة في دائرة ضريبة العقار تقوم بتقدير كلفة المحدثات لأجل استخراج الأجرة الخاصة بها ومن ثم تقوم بإصدار قرارها وتبلغ بذلك كلاً من المالك والسلطة المالية والمستأجر(6) .

مثال تطبيقي(7):

استأجر شخص داراً باجرة سنوية مقدارها خمسمائة ألف دينار ثم قام المالك بعد اخذ موافقة المستأجر ببناء محدثات في الطابق العلوي للدار تتكون من غرفتين وحمام كلفتها مليونا دينار ، المطلوب حساب أجرة الدار بعد تشييد المحدثات ؟

الجواب:

لكي نحصل على أجرة الدار بعد تشييد المحدثات فلابد ان نقوم بضرب كلفة المحدثات التي أجريت على الدار في النسبة المقابلة لها في الفقرة الأولى من المادة الرابعة من قانون إيجار العقار المعدل وبعد إخراج أجرة المحدثات نقوم بجمعها بالأجرة السنوية للدار وبذلك نحصل على أجرة الدار بعد تشييد المحدثات وكما هو موضح في المعادلة الآتية:

أجرة المحدثات = كلفة المحدثات × النسبة المحددة للأجرة

= 2.000000 × 5 % = 100.000 دينار أجرة المحدثات

أجرة الدار بعد إنشاء المحدثات = الأجرة السنوية للدار + أجرة المحدثات

= 500.000 + 100.000 = 600.000 دينار أجرة الدار بعد إنشاء المحدثات

ثالثاً: تخفيض الأجرة بسبب انتقاص المنفعة

من المعلوم ان الأجرة في عقد الإيجار تقابل المنفعة ، وعليه فان حرمان المستأجر من أي منفعة كان يتمتع بها يؤدي إلى تخفيض الأجرة ، وبذلك يحق للمستأجر أن يطالب بتخفيض الأجرة نتيجة انتقاص المنفعة ، وهذا التخفيض يجب ان يكون متناسباً مع المقدار الذي نقص من المنفعة ، وان يكون من وقت انتقاص المنفعة ولا يجري من تاريخ طلب المستأجر ذلك ولا من وقت رفع الدعوى الخاصة بذلك ولا من وقت صدور الحكم ، إذ أن قانون إيجار العقار المعدل أعطى للمستأجر الحق في أن يطالب بتخفيض الأجرة بما يتناسب مع انتقاص المنفعة في حالة قيام المالك ببناء طابق أو أكثر في العين المؤجرة بشرط أن لا يكون الإخلال جسيماً بمنفعة المستأجر وهذا ما نصت عليه المادة (9) من القانون المذكور بقولها (لمالك العقار بناء مسكن في طابق أو أكثر في المأجور إذا كان يتسع لذلك ، على أن لا يخالف أنظمة البناء المعمول بها ولا يخل إخلالاً جسيماً بمنفعة المستأجر ، وإذا لم يكن الإخلال جسيماً جاز للمستأجر أن يطلب تخفيض الأجرة بما يناسب نقص المنفعة). ومن الحالات العملية التي تجيز للمستأجر تخفيض الأجرة حالة ما لو كان تخفيض الأجرة ناتجاً عن عدم إجراء الترميمات الضرورية في العين المؤجرة أو ناتجاً عن قيام المؤجر بإنشاء بناءٍ بجوار العين المؤجرة وأدى هذا البناء إلى منع دخول نور الشمس والهواء إلى تلك العين أو ناتجاً عن حرمان المستأجر من الانتفاع بالمصعد الموجود في البناية بسبب عطله وعدم إصلاحه أو حرمانه من الانتفاع بالحديقة الموجودة في الدار بسبب تشييد دار أخرى فيها أو حرمانه من الانتفاع بالهاتف المخصص للعين المؤجرة بسبب رفعه وما شابه ذلك ، ومن الجدير بالذكر ان محكمة الموضوع لا تحكم بتخفيض الأجرة إلا إذا رأت أن الظروف التي أدت إلى انتقاص المنفعة تسوغ ذلك ، وهذا لا يمنع المحكمة من أن تقضي بإرجاع الأجرة السابقة متى ما قام المؤجر بإصلاح النقص وإعادة المنفعة السابقة للعين المؤجرة بشرط ان يكون وقت إعادة المنفعة هو الوقت المحدد لإرجاع الأجرة السابقة(8).   

__________________

1- د. باسم الربيعي ، د. آلاء البعاج ، مصدر سابق ، ص 15 .

2- د. باسم الربيعي ، آلاء البعاج ، مصدر سابق ، ص 15 . د. عصمت عبد المجيد ، الأحكام المستحدثة في القانون رقم (56) لسنة 2000 ، مصدر سابق ، ص 12 .

3- د. عصمت عبد المجيد ، شرح قانون إيجار العقار رقم (87) لسنة 1979 وتعديلاته ، مصدر سابق ، ص 50 . سعد خليل الراضي ، مصدر سابق ، ص 23 .

4- د. عصمت عبد المجيد ، شرح قانون إيجار العقار رقم (87) لسنة 1979 ، ط1 ، مطبعة شركة التايمس ، دار الكتاب الجديد ، 1981 ، ص 56 .

5- د. عصمت عبد المجيد ، شرح قانون إيجار العقار رقم (87) لسنة 1979، مصدر سابق ،
ص 56 .

6- د. عصمت عبد المجيد ، شرح قانون ايجار العقار رقم (87) لسنة 1979 وتعديلاته ، مصدر سابق ، ص 50 . حسن عداي الدجيلي ، شرح قانون إيجار العقار رقم (87) لسنة 1979 المعدل بالقانون رقم (85) لسنة 1982 ، ط1 ، 1983 ، ص 23 .

7- سعد خليل الراضي ، مصدر سابق ، ص 26 .

8- سعد خليل الراضي ، مصدر سابق ، ص27 .