ان الأسباب التي دعت المشرع العراقي الإصدار القرار رقم 1198 لدينة 1977(1)، هي المشاكل والخلافات التي تحصل بين طرفي عقد بيع العقار نتيجة الامتناع أحد طرفي العقد أو كليهما عن نقل ملكية العقار الماع إلى اسم الطرف الآخر، و عدم إمكانية الطرف الذي حصل النكول ضده من إجبار الطرف الناكل على تنفيذ التزامه تنفيذا عينيا جبريا؛ ذلك لأن المشرع العراقي لم يكن قبل صدور القرار رقم ( 1198 لسنة 1977 )يعطي للطرف الذي حصل النكول ضده سوى حق المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي أصابته نتيجة لنكول الطرف الأخر عن نقل ملكية العقار إليه، وهو أمر بسيط بالنسبة للناكل، إذ يكون مبلغ المال بسيطا بسبب ارتفاع العقار (2).

إذ بين القرار في نصوصه أنه يقتصر التعهد بنقل ملكية عقار أو حق التصرف فيه على الالتزام بالتعويض إذا أخل أحد الطرفين بتعهده، سواء اشترط التعويض في التعهد أم لم يشترط فيه، على ألا يقل مقداره عن الفرق بين قيمة العقار المعينة بالتعهد وقيمته عند النكول، دون إخلال بالتعويض عن أي ضرر أخر، وإذا كان المتعهد له قد سكن العقار محل التعهد أو أحدث فيه أبنية أو منشآت أخرى أو مفروشات بدون معارضة تحريرية من المتعهد، فإن ذلك يعد سببا صحيا يبيح للمتعهد له تملك العقار أو حق التصرف فيه بقيمته المعينة في التعهد، أو المطالبة بالتعويض، مضافا إليه قيمة المحدثات والمفروشات قائمة وقت النكول محل ذلك  (3)

وتضمن هذا القرار في الفقرة (أ) من البند أو النص على أن التعهد بنقل ملكية عقار يقتصر على التعويض فقط إذا أخل أحد الطرفين بتعهده؛ سواء اشترط التعويض في التعهد أم لم يشترط، وتتشابه هذه الفقرة مع نص المادة (1127) من القانون المدني العراقي التي بينت أن التعهد بنقل ملكية يقتصر على الالتزام بالتعويض إذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء اشترط التعويض في التعهد أم لم يشترطه، إلا أنهما اختلفا في طريقة التعويض؛ حيث نص القرار رقم 1198 لسنة 1977)، على أن مبلغ التعويض لا يقل عن الفرق بين قيمة العقار المتفق عليه بين البائع والمشتري وقت إبرام العقد وبين قيمته عند وقت النكول، في حين يحدب مبلغ التعويض وفق المادة (1127) من القانون المدني حسبما يحدده الخبراء الذين ننتخبهم المحكمة لتحديد قيمة التعويض (4).

ويرى البعض أن القرار (1198 لسنة 1977) هو في الحقيقة تعديل المادة (1127) من القانون المدني؛ نتيجة كثرة حالات النكول عن التسجيل (5)، إلا أن هذا الرأي لا سند له من القانون؛ إذ أوضحت الفقرة (ب) من البند أو من هذا القانون أن هذا القرار جاء على سبيل الاستثناء، وبينت شروط تطبيقه، وهي: سكن العقار أو إحداث أبنية أو مقالات أخرى أو مفروشات، ففي حال وجود أي من الشروط المذكورة يجوز تملك العقار أو المطالبة بالتعويض عن نكول المتعهد.

إذ تنطبق شروط هذا القرار على المتعهد بنقل الملكية في حال كان هو مالك العقار وقت التعهد بنقل الملكية، فإذا لم يكن هو المالك عند التعهد فإن الدعوى تخرج من نطاق القرار (1998 لسنة 1977)، وتكون مشمولة بأحكام المادتين (151، 1127) من القانون المدني العراقي  (6).

وأيضا يعد هذا القرار استثناء من القاعدة العامة التي مفادها بأن بيع العقار خارج دائرة التسجيل العقاري باطل وفق المادتين (90، 508) من القانون المدني؛ لذا فلا يجوز التوسع بهذا الاستثناء، وإن القضاء العراقي قد استقر على عدم سماع دعوى التمليك من المشتري للعقار من مشتر أخر خارج دائرة التسجيل العقاري (7).

وإن الدعاوى التي تقام وفق القرار (1198 لسنة 1977) هي دعوى التمليك التي تتعلق بتمليك العقار ملكا تصرفا، وتملك حق التصرف ودعوى فرق البدلين، وسنتناول هذه الدعاوى ك" على حدة على النحو الآتي:

 أولا- دعوى التمليك :

عند إقامة دعوى التملك يجب البحث في سيب التملك، فإذا كان سكن العقار فيجب البحث في أن المتعهد له هل سكن العقار أو لا؟ وفي حال كان سبب الدعوى إقامة منشأة أو إضافة منشأة فيجب البحث في ماهية المنشأة التي أقامها المتعهد له، وهل هو من أقامها فعلا أو لا؟ وهل تمت إقامتها بعد تاريخ التعهد أو قبله؟ وفي حال إقامة دعوى التملك من قبل المتعهد له وفي الوقت نفسه قام المتعهد بإقامة دعوى إعادة حال فيجب عندها استئخار دعوى إعادة الحال لنتيجة دعوى التملك، وفي حال أقيمت دعوى تملك ودعوى منع معارضة بين أطراف النزاع على العقار فعندها يجب استخار دعوى منع المعارضة حتى يفصل في دعوى التملك (8)، و عليه يتضح لنا أن شروط التملك هي:

 1- وجود تعهد بنقل ملكية العقار: عند إقامة دعوى وفق القرار( رقم 198 السنة 1977) لا

من وجود تعهد من مالك العقار أو مالك حق التصرف، والتعهد يمكن أن يكون تحريرا أو شفهيا؛ لأن عبارة النص مطلقة، إلا أن إثبات العقد الشفهي يكون غالبا صعبا، ولا بد أن يكون العق صحيا من الناحية الموضوعية؛ أي تتوافر أركان العقد، وأن يكون العقار معينا تعيينا نافيا للجهالة، فلا يجوز للمحكمة الحكم بتملك شيء مجهول، ويجب أن يكون المتعهد مالكا للعقار و مسجلا باسمه في دائرة التسجيل العقاري، فإن كان لا يملكه أو غير مسجل باسمه فلا مجال التطبيق القرار 1198 لسنة 1977 (9).

ويقع على المدعي علبة إثبات تحقق شروط التملك وفق هذا القرار من عدمه (10)، فإذا لم يكن بيد المدعي عقد تعهد خارج؛ يكلف بالإثبات عند وجود مانع أدبي أو مادي حال دون الحصول على دليل كتابي، فإثبات التعهد بالشهادة يكون جائزا (11)

2- سكن العقار:

السكن هو حق عيني يهيئ للشخص أن يستعمل بناء معينا، كأن يكون دارا مملوكة لغيره سكنها هو وأسرته، وهذا الحق أضيق نطاقا من حق الانتفاع؛ كونه مقدرا بقدر حاجة صاحب الحق وأسرته ، وهو أيضا أضيق من حق الاستعمال؛ لأن صاحب حق الاستعمال يتمكن من استعمال الشيء الذي ينصب عليه حقه سواء بطريق السكن أو بطريق أخر، أما صاحب حق السكن فلا يثبت له إلا حق السكن، فلا يجوز له مثلا أن يستخدمه لمزاولة التجارة، إذ ع القرار (198 السنة 1977) السكن سببا صحيا يبيح للساكن المتعهد له تملك العقار، ولم يحدد هذا القرار مدة معينة لسكن العقار أو شروطا معينة؛ كأن يكون السكن متواصلا أو عدم إيواء قريب، ولم يحدد أنواعا معينة من العقارات التي ينطبق عليها هذا الأمر، وكل ما اشترطه هو أن يكون الدكن دون معارضة تحريرية من المتعهد (12).

وسكن العقار من أجل التملك يخضع لسلطة تقديرية من المحكمة، أي تجري مسحا موقعيا على العقار المطلوب تملكه، فمثلا إن كان العقار المطلوب تملكه هو عمارة تجارية مكتملة البناء قبل تاريخ التعهد؛ فإن مجرد إشغال العمارة لا يعد سببا للتمليك (13)، وفي حال التعهد بتمليك عقار مشاع فإن التمليك لا يتحقق إلا بالنسبة لحصة المتعهد (14)، واستقر القضاء على أن يكون السكن متصلا حتى يتم التمليك وفق هذا القرار(15).

3- إحداث بناء أو منشئات أو أغراس:

وتكون غالبا في صنف الأراضي الزراعية، ولتحقيق شرط التمليك يجب على المحكمة عند إجراء الكشف التحقق من غرس المفروشات في القطعة المطلوب تملكها، فإن تأييد ذلك وأنها غرست من قبل المتعهد له ذلك يعد سببا صحيا للتمليك (16)، ويجب أن يحدث طالب التمليك بالنسبة للأراضي الزراعة أو حقوق التصرف منشأة موجودة لخدمة الأراضي الزراعية أو يغرس فيها مغروسات مثمرة دائما(16)، بينما قيام المدعي بغرس فسائل النخيل قبل عدة أشهر من تاريخ الدعوى لا يرقى أن يكون سبيا لطلب التمليك  (17) ، ولا تع زراعة الأرض بنسبة قليلة لا تقارن ومساحة الأرض الكلية سيبا للتمليك (18)، وفي حال بناء عقار للسكن في الأرض الزراعية فإن ذلك لا يكون سببا للتمليك؛ ن ابن الأرض الزراعية هي للاستغلال، بينما العقار للسكن(19).

 ثانيا- دعوى فرق البدلين:

وشروط هذه الدعوى نقدمها شروط طلب التمليك؛ إذ إن المتعهد له مخير بين دعوى التمليك ودعوى فرق البدلين، إلا أنه لا يحق لمن رت دعواه في طلب التمليك وفق شروط هذا القرار أن يطالب بالتعويض عن فرق البدلين(20) ، ولقبول هذه الدعوى يجب على طالب التعويض أن يستند على سند بيع خارجي يحتوي على قرار البيع ببدل معلوم ومحير و غير مجهول، وإلا ردت دعواه، (21) وعند قبول الدعوى يكلف المدعي بإثبات نكول المدعى عليه الإمكانية احتساب فرق البدلين (22).

ويتم احتساب تاريخ النكول من تاريخ توجيه الإنذار من قبل كاتب العدل (23) ، وإذا لم تستطع المحكمة الوقوف على تاريخ النكول من خلال توجيه الإنذار فإن عريضة الدموي تقوم مقام الإنذار (24)، ويلجأ المدعي إلى القضاء عن نكول المدعى عليه عن تعهده؛ حيث إن هذا النكول يمل إخلالا بالعقد مما يستوجب إقامة دعوى على الناكل وإلزامه بتنفيذ تعهده؛ إذ ترد الدعوى في حال لم يكن هناك نكول(25) ، وأيضا يجب أن يكون هناك عدة معارضة تحريرية من قبل المتعهد وقت التعهد (26).

ويتم الطعن تمييزا بأحكام القرار (1198 لسنة 1977) امام محكمة الاستئناف المختصة خلال ثلاثين يوما من تاريخ التبليغ به، ويكون قرار محكمة الاستئناف في هذا الشأن غير قابل للطعن فيه عن طريق تصحيح القرار إذ تعتبر الدعاوى المشمولة بأحكام هذا القرار من الدعاوى المستعجلة (27).

_______________

1-  القرار رقم 1198 لسنة 1977، الوقائع العراق، العدد 2921، 1977/11/14 ، المعدل بالقرار رقم 1436، الوقائع العراقية، العدد 2974، 1983/1/2

2-  د. غزوان محمود علاوي الزهيري، إجراءات التنفيذ العيني الجبري في نقل حق الملكية العقارية، الطبعة الأولى، دار زهران للنشر و التوزيع، الأردن، 2017، ص 127.

3- انظر القرار رقم (1198) لسنة 1977، البند (اولا)

4- د. غزوان محمود علاوي الزهيري، إجراءات التنفيذ العيني الجيري في نقل حق الملكية العقارية، مصدر سابق، ص 129.

5- د. هلدير أسعد أحمد، تقليم د. محمد سليمان الأحمد، نظرية الغت في العقد - دراسة تحليلية مقارنة في القانون المدني، دار الكتب العلمية، بيروت، 2011، ص 422، هامش(2).  

6- قرار محكمة التمييز، رقم 163/ الهيئة المدنية 22، 2006/5/2006 ، غير منشور

7- قرار محكمة استئناف كربلاء بصفتها التمييزية، رقم 26/ ح 2007، 28/2/ 2007، غير منشور .

8- القاضي. عدنان مايح بدر، دعاوي البداية و أحكامها في القانون العراقي، المكتبة القانونية، بغداد، 2019 ، ص 151.  

9- على شاكر عبد القادر، العهد بنقل الملكية العقار وأثره في انتقال الملكية، مجلة رسالة الحقوق، جامعة كربلاء، المدينة الخامسة، العدد الثالث، 2013، ص118.

10- قرار محكمة استئناف ميسان بصفتها التمييزية، رقم 3/ ب - ت 2018، 2018/1/31 غير منشور .

11-  القاضي، عدنان مايح بدر، دعاوي البداية و أحكامها في القانون العراقي، المكتبة القانونية، بغداد، 2019 ، ص 152.

12- د. حبيب على مرزة، التعهد بنقل الملكية أو حق التصرف في العقار - دراسة مقارنة، مجلة المحقق الحلي للعلوم القانونية و الريادية، جامعة بابل، السنة العاشرة، العدد الأول، 2018، ص 347 - 348

13- قرار محكمة استئناف المثنى بصفتها التمييزية، رقم 103/ح-ت/ 2014، 2014/12/14، غير منشور .  

14-  قرار محكمة استئناف بغداد / الرصافة بصفتها المميزة، رقم 1637 مدنية/12،2006 /11/2006 ، غير منشور

15- قرار محكمة استئناف بغداد / الرصافة بصفتها التميزية، رقم 86/ مدنية 2007، 2007/2/20 ، غير منشور  قرار محكمة استئناف بعداد الرصافة بصفتها التميزية، رقم 602/ح-ت 1999، 1999/5/8 ، غير منشور .

16- قرار محكمة استئناف المثنى بصفتها التمييزية، رقم 34 ت-  ح/2013، 2013/2/26 ، غير منشور.

17- قرار محكمة استئناف ديالى بصفتها التمييزية، رقم 207/ح-ت/2013، 5/8/2013 غير منشور  

18- قرار محكمة استئناف البصرة بصفتها التمييزية، رقم 200 ح – ت 2008، 2008/10/30 ، غير منشور .

19-  قرار محكمة استئناف البصرة بصفتها التمييزية، رقم 71 ت- ب 2008،27/4/2008

غير منشور

20- قرار محكمة استئناف بغداد / الرصافة بصفتها التمييزية ، رقم 403 /ح/2008، 2008/10/27 ، غير منشور

21- قرار محكمة استئناف القادسية بصفتها التمييزية ، رقم 249 ح 2011، 27/12/2011  غير منشور .

22- قرار محكمة استئناف المثنى  بصفتها التمييزية ، رقم 76 ت-ح 2012، 2012/8/15 ، غير منشور .

23- قرار محكمة الاستئناف البصرة بصفتها التمييزية، رقم 25ح 2005، 2005/3/14 ، غير منشور

24- قرار محكمة استشفاف بغداد الرصافة بصفتها المميزة، رقم 1268 / ح- ت2012 - 2012/7/30 ، غير منشور .

25- د. علي غسان أحمد، التعويض عن الإخلال بالتعهد بنقل ملكية عقار، مجلة كلية الحقوق، جامعة النهرين، المجلد 14، العدد 18، 2012، ص195 .

26- انظر القرار رقم 1198 لسنة 1977، البند (اولا/ب)

27- انظر القرار رقم 1198 لسنة 1977، البند (ثانيا ).