الفرع الأول: ان يكون المبيع عقارًا

عرف القانون المني المصري العقار في المادة 82 /1 منه بأنه كل شيء مستقر بحيازة ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف أو تغير هيئته فهو عقار وكل ما عدا ذلك فهو منقول. ولا يختلف التعريفان إلا بالعبارة التي أضافها المدني الأردني في قوله " أو تغيير هيئته" فالعقار بطبيعته حسب التعريف السابق هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف وفقًا للتعريف المصري لهذا العقار أو لا يمكن نقله منه دون تلف أو تغير هيئته وفق التعريف الأردني سواء كان هذا الاستقرار بفعل الطبيعة كالأرض أو بفعل الإنسان كالمباني  والمغروسات(1) إما بالنسبة للعقار بالتخصيص فهو منقول في أصله وبطبيعته وقد ورد تعريف العقار بالتخصيص في المادة 59 مدني أردني بقولها "يعتبر عقارًا بالتخصيص المنقول الذي يضعه مالكه في عقار له رصيدًا على خدمة هذا العقار واستغلاله". فإذا بيع العقار طبيعة نشأ حق الأخذ بالشفعة متى توافرت شروطه وكذلك إذا بيع مع هو مرصود لخدمته، ولا تحدد صفة البيع كمنقول أو عقار حسب حالته الفعلية وقت البيع وإنما وفقًا لمحل العقد الذي اتفق عليه وفقًا لما اتجهت إليه إرادة المتعاقدين وبذلك فإن شراء أشجار لمزرعة بغرض قطعها والاستفادة من أخشابها هو بيع لمنقول أو كمن تعهد بشراء المبنى لغايات هدمه وتملك أنقاضه دون تملك الأرض القائم عليها بغير شراء لمنقول أيضًا ولا تجوز الشفعة  في كلا المثالين(2) وقد اتضح من خلال تعريف المدني المصري للشفعة بأنها لا تجوز إلا في العقار وفقًا لنص المادة 935 – منه أما في المدني الأردني فقد نصت المادة 1156 على أنه " يشترط في البيع الذي تثبت فيه الشفعة إن يكون المبيع عقارًا مملوكًا أو منقولا". فهل أجاز المشرع الأردني الشفعة في المنقول؟ للإجابة على ذلك وبدراسة متأنية للنصوص الواردة في هذا القانون فالمادة 1150 عرفت الشفعة بأنها "حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبرًا على المشتري بما قام عليه من الثمن النفقات".

يتضح من خلال التعريف أن الشفعة لا ترد إلا على عقار ومن خلال التدقيق في كل المواد المتعلقة بالشفعة في المدني الأردني سواء من حيث الشروط أو الآثار لا نجد ما يشير إلى  إجازتها في المنقول سوى في نص المادة 1156 لذلك استقر الاجتهاد فقها وقضاء على ان الشفعة لا تجوز إلا في العقار وان ما ورد في المادة السابقة إنما يعتبر سهوًا لأن القول بغير ذلك يعني ضمن مفهوم المخالفة لنص هذه المادة أن تملك المنقول بالشفعة لا يعد شراء وبالتالي لا يثبت فيه خيار الرؤية والعيب للشفيع فهل قصد المشرع ذلك ، ويؤيد ذلك ما ورد في تعريف القانون للشفعة على أنها حق تملك العقار المبيع كما ورد في بنص المادة 1150 من القانون المدني الأردني " هي حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبرا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات "، الأمر الذي يقطع الشك باليقين باعتبار أن التعريف جامع مانع يوفي بالغرض المقصود . وكذلك إن القول بجواز الشفعة في المنقول وفقًا لمفهوم المخالفة لهذا النص أنه إذا استحق المنقول بعد أخذه بالشفعة لا يجوز للشفيع أن يرجع بالثمن الذي أداه على من قبضه منه. وكذلك نصت المادة 1167 أنه للشفيع أن ينقض جميع تصرفات المشتري حتى لو وقف العقار المشفوع أو جعله محلا للعبادة ولا يسري في حقه أي رهن رسمي أو حق امتياز رتبه المشتري على العقار المشفوع إن كان تم بعد إقامة الدعوى وتبقى للدائنين حقوقهم على ثمن العقار فإذا سلمنا بشفعة المنقول يكون ليس من حق الشفيع نقض جميع تصرفات المشتري وفقًا لهذا النص. إلا أن القانون المدني المصري قد أفرز وسيلة للشريك في المنقول حق استرداد حصته التي يبيعها شريكه لأجنبي والذي نظمه المشرع المصري في المادة 833 بقولها "للشريك في المنقول الشائع أو في المجموع من المال أن يسترد قبل القسمة الحصة الشائعة التي باعها شريك غيره لاجنبى بطريق الممارسة ، وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ علمه بالبيع أو من تاريخ إعلانه به ، ويتم الاسترداد بإعلان يوجه إلى كل من البائع والمشترى ويحل المسترد محل المشترى في جميع حقوقه والتزاماته إذا هو عوضه عن كل ما أنفقه ، وإذا تعدد المستردون فلكل منهم إن يسترد بنسبة حصته ".

الفرع الثاني: عدم قابلية المشفوع فيه للتجزئة

من قواعد نظام الشفعة عدم جواز تجزئة الشفعة ويقصد بذلك أنه إذا أراد الشفيع الأخذ بالشفعة فعليه أن يطلب أخذ العقار المبيع كله وليس له أن يأخذ جزءًا منه ويترك الباقي والحكمة في ذلك واضحة، أن التجزئة تفريق للصفقة على المشتري وإضرار به والقاعدة أنه لا ضرر ولا ضرار. وما دام الأمر كذلك فإن هذا المبدأ يفترض إننا بصدد صفقة واحدة ويجب إلا نفرقها على المشتري وبذلك إذا كنا بصدد عدة صفقات مختلفة فلا مجال لإثارة عدم جواز التجزئة ولتوضيح ذلك سنفرق بين ما إذا كان المبيع عقارًا واحدًا أو أكثر.

المسألة الأولى: إذا كان المبيع عقارًا واحدًا

إذا كان المبيع عقارًا واحدًا وبيع لمشتر واحد بنفس العقد فإن الصفقة تكون واحدة وبالتالي لا يجوز للشفيع ألا أخذ العقار كله أو تركه كله تفاديًا للتجزئة، وكذلك إذا بيع العقار لعدة مشترين على الشيوع فلا يجوز للمشتري أن يطلب حصة أحدهم دون الباقين لأن الصفقة واحدة ولا يجوز تفريقها، أما إذا بيع لعدة مشترين وكان قد حدد لكل منهم جزءًا مفرزًا من العقار في عقد البيع الذي أبرم إننا نكون أمام بيوع متعددة ويكون للشفيع إن يقصر طلبه الأخذ  بالشفعة على نصيب أحد الشركاء دون الآخرين(3)

المسالة الثانية: العقارات المبيعة منفصلة لكنها مخصصة لغرض واحد

قد تكون العقارات المبيعة منفصلة غير متلاصقة ولكن المشتري قد اشتراها لتحقق غرض معين لا يتحقق إلا بها جميعًا كأن يشتري قطعتي أرض ليقيم على واحدة مدرسة والثانية ملعب أو يبني على أحدهما مصنعًا ويزرع الثانية لتمده في المحصول. في هذه الأحوال لا يجوز  للشفيع أن يطلب الشفعة في أحد العقارين دون الآخر لأن في التجزئة ضرر على المشتري(4) ويلاحظ أن التزام الشفيع بأخذ العقارات المتعددة إذا كانت متصلة أو منفصلة ومخصصة لغرض واحد يفترض أن شروط الشفعة قد توافرت بالنسبة لهذه العقارات كلها. ولكن ما الحكم لو توافرت بالنسبة لبعضها دون البعض الآخر. اختلف الفقه في هذه المسألة فرأى جانب انه ليس للشفيع أن يأخذ بالشفعة في أي منها فهو لا يستطيع(5). إن يأخذ بالشفعة في العقارات التي لو تتوافر فيه الشروط لهذا السبب، كما أنه لا يستطيع أن يطلب الشفعة في العقارات المتوافرة الشروط فقط لأن في ذلك تجزئة وهذا لا يجوز، ورأى فريق آخر أن للمشتري ان يجبر الشفيع إذا أراد الأخذ بالشفعة أن يأخذ في كل العقارات سواء ما توافرت فيه الشروط أم لا. إلا أنه أخذ على هذا الرأي أن أخذ الشفيع بما توافرت فيه الشروط أمر مفهوم مبرر أما ما لم تتوافر فيه الشروط فكيف يتم ذلك وبأي مسوغ لذا استقر هذا الرأي على أن الشفيع مخير في هذه الحالة بين أن يأخذ كل العقارات أو يتركها كلها وأميل للرأي الأول كونه أكثر دقة وعدالة.

المسألة الثالثة: العقارات المبيعة منفصلة ولا يجمع بينها وحدة غرض

في هذه الحالة للشفيع أن يأخذ العقارات كلها بالشفعة ما دامت الشروط متوفرة بالنسبة لها كلها أو يستطيع أن يأخذ بعضها دون الآخر لأنه ليس في ذلك تفريق للصفقة فهي متفرقة من الأصل. أما إذا توافرات الشروط لبعض العقارات المبيعة دون البعض الآخر فإن الشفيع لن  يستطيع أن يأخذ بالشفعة إلا ما توافرت بشأنها الشروط(6).

______________

1-  القلاب، سليمان خليف، الشفعة في القانون المدني الأردني، عمان، المكتبة الوطنية 1995 ، ص 64.

2-  طلبه خطاب ومحمد ناصر الدين، الحقوق العينية الأصلية، منشورات جامعة عين شمس، 2001 ، ص 412 .

3- سليم، محي الدين إبراهيم، الحقوق العينية الأصلية، الجزء الأول، منشورات جامعة المنوفية، 2004 ، ص 183 .

4- هرجه، مصطفى مجدي، الشفعة في ضوء أحدث الآراء وأحكام النقض ، دار المطبوعات الجامعية، 1993 ، ص 18.

5- تنص المادة 1073 من مشروع القانون المدني الفلسطيني: الشفعة لا تقبل التجزئة فليس للشفيع أن يأخذ بعض العقار

جبرًا على المشتري إلا إذا تعدد المشترون واتحد البائع فللشفيع أن يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي.

6- جبر، سعيد، حق الملكية، مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح، 2006 ، ص103.