ب ) تحديد سعر الفائدة على القروض السكنية (العقارية)  

(1) طريقة القسط الدوري (السنوي أو الشهري) الثابت

مثال :   

سادت أسواق الائتمان العقاري، منذ الكساد العظيم في بداية الثلاثينات حتى منتصف السبعينات، أسعار الفائدة الثابتة على القروض العقارية السكنية، أي على الرهونات العقارية (Fixed-Rate Mortgages, FRMs). اذ يؤدي التقسيط التدريجي لسداد القرض (مثلا التقسيط السنوي ،أو الشهري) إلى تناقص الرصيد المتبقي من القرض. وتذهب معظم الأقساط الشهرية الأولى لسداد الفوائد المتراكمة والجزء الأقل منها لسداد القرض ذاته. غير ان تواصل السداد يجعل معظم مبالغ الأقساط الأخيرة توجه نحو أصل القرض، والجزء الأقل منها لسداد الفوائد المتراكمة.

تشير المعادلة ادناه إلى كيفية حساب القسط الثابت العقاري، إذا كان التقسيط سنوياً:

القسط الدوري الثابت = مبلغ القرض / القيمة الحالية لسلسلة دفعات دورية لكل منها دينار واحد لمدة محددة بسعر خصم محدد

مـثال :

اقترض أحد العملاء مبلغ (10000) دينار لمدة سنتين (بسعر 12%) لتنفيذ توسعات في منزله، على ان يكون التقسيط سنوياً، أي السداد بقسطين متساويين هنا سيكون القسط، باستخدام الجدول (2 - A ) الخاص بالقيمة الحالية لسلسلة من الدفعات الدورية : 

 10000 / 1.6901 = 5916.8 دينار في السنة

مجموع الأقساط خلال سنتين = 5916.8 × 2 = 11833.62

الفوائد المدفوعة = 11833.62 - 10000 = 1833.62

أما إذا كان السداد شهريا، فإن القسط يحسب على النحو الآتي:

%12 / 12 شهر = %1 الفائدة الشهرية

2 سنة × 12 شهرا = 24 مدة

وباستخدام الجدول(2 - A ) لدينا واحد بسعر (1%) ، لـ (24) مدة ونجد ما يأتي:

10000 / 21.2434 = 47.1 دينار القسط الشهري

مجموع الأقساط خلال سنتين = 47.1 × 24 شهرا = 11297.6

الفوائد المدفوعة = 11297.6 - 10000 = 1297.6 دينار

هناك طريقة أخرى لاستخراج القسط الشهري، تستند إلى استخدام جدول النسبة السنوية لسعر الفائدة (كما في الشكل 14 ) وذلك بالمعادلة الآتية :

القسط الشهري الثابت = (مجموع الفائدة على القرض) + ( مبلغ القرض) ÷ عدد الاقساط

استخراج الفائدة المتراكمة للمبلغ ككل :

السعر السنوي 12%           في المحور العمودي

المدة 24                          في المحور الأفقي (السطر)

وباستخدام الشكل (14) يلاحظ ان المبلغ هو (12.98) لكل 100 دينار .

10000 مبلغ القرض ÷ 100 دينار = 100

100 × 12.98 = 1298 دينار

1298+ 10000 = 11298

47.1 دينار، القسط الشهري .

يمكن هنا استخدام أسلوب "النسبة المئوية لسعر الفائدة" APR المشار إليه أعلاه، وبالاستناد إلى الشكل (14). إذ أنه لغرض حساب القسط الشهري المطلوب، فانه لا بد، أولاً، من حساب مجموع تكلفة الفائدة للمقترض، خلال مدة القرض بكاملها، وبأي سعر فائدة يتفق عليه مع المصرف. إذ انه عند تقاطع سعر الفائدة السنوي في المحور الأفقي مع عدد مرات (عدد الأقساط الشهرية) لسداد القرض في المحور العمودي، تتحدد تكلفة الفائدة لكل (100) دينار من القرض. وإذا تم تقسيم أصل مبلغ القرض على (100) وضرب النتيجة هذه بتكلفة الفائدة لكل (100) دينار، فانه يمكن الحصول على تكلفة الفائدة للقرض بكامله ولكل المدة، وذلك على النحو الأتي، على افتراض سعر الفائدة السنوي (12%) والفرض بمبلغ (50000) دينار لمدة (25) سنة يسدد بأقساط شهرية :

ــ مجموع تكلفة الفائدة لكل (100) دينار

تقاطع العمود بسعر (12%) في السنة، مع السطر الافقي (300) أي (25×12 شهر) = 215.97 لكل (100) دينار من القرض .

مجموع تكلفة الفائدة =  50000 / 100 × 215.97 = 107985 دينار

(2) طريقة سعر الفائدة القابل للتعديل :

أدت الضغوط التضخمية وتقلبات أسعار الفائدة في بداية السبعينات إلى نشوء أسلوب التسعير القابل للتعديل، أو "أسعار الرهونات القابلة للتعديل"Adjustable - Rate) (Mortgages, ARM's. وقد تضاعفت الموجة في هذا المجال حتى أصدرت السلطات النقدية في العديد من دول العالم تعليماتها بترخيص استعمال هذا الأسلوب من التسعير. كما يعزى انتشار الأسلوب الجديد إلى التسويق الهجومي للقروض السكنية، وتوجه المصارف لجعل أسعار الفوائد متوافقة مع الأسعار السائدة في السوق، مما جعل التسعير القابل للتعديل الأكثر انتشاراً في أسواق الائتمان العقاري. هذا إلى جانب توجه المصارف نحو وضع "سقوف على الأسعار" (Cap Rates) تخص الأسعار القابلة للتعديل، بحيث لا يستطيع المصرف زيادة أسعار الفائدة على هذه القروض، حتى ولو ارتفعت الأسعار السائدة في السوق. فمثلاً، قد يحدد سقف (5%) أو خمس نقاط كسقف لارتفاع أسعار الفائدة عن تلك المتعاقد عليها أو السائدة في السوق عند منح القروض، ولا يمكن للأسعار أن تتجاوزها.

وسواء أكان القرض السكني ممنوحاً على أساس سعر الفائدة الثابت أو السعر العائم، فإن على ضابط الائتمان أن يحدد السعر الابتدائي، وكذلك الأقساط الشهرية. فالسداد الشهري، كما ورد أعلاه، يؤدي إلى التخفيض التدريجي لرصيد القرض، ويذهب الجزء الأكبر من الأقساط الأولى لسداد الفوائد المتراكمة، في حين يذهب الجزء الأكبر من الأقساط الأخيرة لسداد أصل القرض، بأسلوب الرصيد المتناقض للقرض. من المعلوم ان القسط الشهري قد يتغير حتى في حالة سعر الفائدة الثابت بسبب التغييرات في رسوم التأمين ، والضرائب العقارية، وغيرها من الرسوم التي يتضمنها القسط الشهري.

(3) وضع رسوم إضافية على المقترض

غالباً ما يطلب من المقترض تحمل رسوم إضافية ، وذلك كنسبة مئوية من مجموع مبلغ القرض، وان يدفع ذلك مقدماً. إفرض ان مبلغ القرض هو (100000) دينار، وان المصرف يفرض (2) كرسوم اضافية .

الرسوم الإضافية = مبلغ القرض × النسبة المئوية للرسوم الاضافية

= 100000 × 2 = 2000 دينار

يؤدي فرض الرسوم الاضافية واستقطاعها مقدماً من مبلغ القرض إلى رفع سعر الفائدة الفعلية. فالمبلغ الصافي الذي يتسلمه المقترض هو:

100000 - 2000 = 98000 دينار

افرض أن سعر الفائدة على القرض هو (7%)، ويساوي بالفعل (7000) دينار. وإذا نسب مبلغ الفائدة إلى المبلغ الصافي المستلم فان سعر الفائدة يرتفع إلى :

7000 × 100 / 98000 = 7.26 %

مواضيع ذات صلة

البيانات اللازمة لإعداد الميزانية العمومية التقديرية ( تقدير مصادر أموال المصرف)

المـوازنـة والمـعـلومـات فـي اطـار الهـيكـل التنظيـمي للمـصـرف

أهمية الموازنة الشاملة للمصرف (الموازنة في إطار ممارسة وظيفتي التخطيط والرقابة)

دراسـة حالـة ــ إدارة مـوارد المصـرف (مصرف التنميـة التـونـسـي ش.م)

تحفيز الرقابة والتقييم (Motivating Control and Evaluation) في المؤسـسات المـصرفيـة

رقابـة الأداء وتـقيـيم الإنحرافات أو الإبتعادات في المؤسـسات المـصرفيـة

تـقييـم الإستـراتيـجيـة فـي المؤسـسات المـصرفيـة (وضع نظام للرقابة مرتبط بالأهداف السنوية للمصرف)

ممارسـة القـيـادة الإستـراتيجيـة فـي المؤسـسات المـصرفيـة

صـياغـة ثـقافـة المـصرف المسـانـدة للإسـتـراتيـجـيـة

تـطويـر هيـكـل فعـال للمـكافـآت والحـوافـز في المـصارف

إنـشاء نـظم الإسـناد الإداري للإستـراتيجيـة فـي المـصارف

وضـع موازنـات مـساندة للإستـراتيجيـة فـي المـصارف